上證報中國證券網(wǎng)訊（記者 張瓊斯）靴子落地！調(diào)整存量房貸利率、下調(diào)二套房最低首付比例、延長“金融16條”等政策期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策……9月29日晚間，多項房地產(chǎn)金融新政策面世。

　　分析人士認(rèn)為，在中央政治局會議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，金融管理部門快速落地房地產(chǎn)金融支持政策，積極回應(yīng)市場關(guān)切。相關(guān)政策著眼于房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端，對于推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)有重要意義，將有效提振市場信心，推動房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)“軟著陸”。

　　政策一：下調(diào)存量房貸利率

　　央行發(fā)布公告，明確完善房貸利率定價機(jī)制；市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）。

　　根據(jù)上述文件精神，商業(yè)銀行將在10月31日前批量調(diào)整存量房貸利率。對于貸款市場報價利率（LPR）基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量房貸，把加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率加點下限。這一優(yōu)惠政策將覆蓋首套、二套及以上的存量房貸。

　　解讀：這項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，調(diào)整存量房貸利率，能夠在減輕房貸居民家庭負(fù)擔(dān)的同時，有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的沖擊。這項政策也釋放出穩(wěn)樓市的積極信號，有助于推動樓市企穩(wěn)回暖。

　　政策二：下調(diào)二套房最低首付比例

　　央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

　　解讀：由此，二套房貸款最低首付比例從當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。

　　中指研究院分析稱，當(dāng)前多數(shù)城市二套房首付比例已降至較低水平，再度下調(diào)首付比例帶動效果可能較為有限。但在北上深等房價較高的核心城市，多數(shù)購買二套房的購房者通常采用“賣一買一”的方式完成置換，需要完成存量房交易后獲得置換的資金，此前較高的二套首付比例對于購買新房形成一定限制。二套房首付比例的下調(diào)，有助于加速一二手房置換鏈條的打通流轉(zhuǎn)。

　　政策三：延長“金融16條”等政策期限

　　央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知》，將《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（“金融16條”）、《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》中的部分政策的適用期限，延長至2026年12月31日。

　　解讀：這兩項政策對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險發(fā)揮了積極作用。

　　民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，延期《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，有助于進(jìn)一步盤活房企存量資產(chǎn)，改善房企現(xiàn)金流；延期“金融16條”將從房企融資角度加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，從保交樓角度支持銀行發(fā)放保交樓專項借款，從風(fēng)險化解角度通過股權(quán)融資推動受困房企項目的兼并收購，總體旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　政策四：優(yōu)化保障性住房再貸款政策

　　央行優(yōu)化保障性住房再貸款政策，對于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，央行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

　　解讀：5月17日，央行宣布了設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，這是房地產(chǎn)市場去庫存的一項重要舉措。

　　這意味著，過去商業(yè)銀行發(fā)放100億元貸款，央行提供低成本資金60億元，現(xiàn)在央行提供低成本資金100億元，從而加快推動商品房的去庫存進(jìn)程。

　　中金公司研究部銀行業(yè)分析師林英奇表示，保障性住房再貸款的央行出資比例由60%提高到100%后，按照銀行平均負(fù)債成本2.2%計算，能節(jié)約該筆貸款的負(fù)債成本約40到50個基點，可以提高對于銀行發(fā)放貸款的激勵。但這一政策的具體執(zhí)行效果，也受到地方政府意愿和項目收益等影響。