來源：華夏時報

　　記者：馮櫻子

　　今年以來，新發(fā)個人住房貸款利率持續(xù)走低，新舊房貸之間的利差擴大，市場上關于存量房貸利率下調(diào)的呼聲再起。

　　目前，市場被熱議的存量房貸利率下調(diào)路徑主要有兩方面，“重定價”與“轉(zhuǎn)按揭”。其中“重定價”即存量按揭借款人與原貸款銀行內(nèi)部置換或重新協(xié)商房貸利率；“轉(zhuǎn)按揭”，即借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同。

　　對此，多名受訪者對《華夏時報》記者表示，當前存量房貸利率存在下調(diào)的可能性。

　　瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之認為，“重新做轉(zhuǎn)按揭或者降低存量按揭，是有可能發(fā)生的。估算存量房貸利率約4.1%，但一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%，之間存在較大利差，同時政府也希望能鼓勵消費?！?/p>

　　存量房貸調(diào)整再引熱議

　　“聽說存量房貸利率要下調(diào)，原本計劃提前還款，現(xiàn)在有些猶豫了。”9月6日，一名深圳購房者對《華夏時報》記者表示，由于擔心自己還完貸款后，利率真的下調(diào)，所以決定觀望一段時間。

　　截至目前，盡管LPR已多次下調(diào)，部分存量房貸利率仍然處于高位，尤其是在2018至2022年時間段的購房者，首套房貸利率下限水平多為LPR+30BP，二套房政策利率下限為LPR+60BP。

　　上述購房者介紹，他正是在2018年買房，當時貸款利率5.39%，2023年存量房貸利率下調(diào)過一次，加上LPR的調(diào)整，目前貸款利率降至4.25%，為LPR+30BP。

　　這與新發(fā)個人住房貸款之間的利差仍在持續(xù)擴大。目前而言，深圳地區(qū)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP。7月22日LPR報價出爐后，該地首套房貸利率再創(chuàng)新低，已降至3.4%。

　　具體來說，住宅首套房貸利率為LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套房貸利率為LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商貸為LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下調(diào)后，存量房貸利率將于第二年重新定價，因此按照上述深圳購房者目前貸款利率4.25%計算，他的存量住房貸款利率與新發(fā)放之間利差約85個基點。

　　而全國范圍來看，新發(fā)放個人住房貸款利率也在持續(xù)走低。人民銀行最新數(shù)據(jù)顯示，2024年7月新發(fā)放個人住房貸款利率為3.4%，比上月低9個基點，比上年同期低68個基點，處于歷史低位。

　　因此，業(yè)內(nèi)多名專家認為，當前存量房貸利率存在下調(diào)的可能性。顏湄之提出，考慮到居民對存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率之間利差的抱怨，以及政府促進消費的態(tài)度，存量房貸利率有下調(diào)的可能性。

　　與此同時，天風證券研報中指出，結合今年最新的房貸政策和利率變化，再度調(diào)降存量房貸利率可能性確實存在。一是按照央行公布的前期存量房貸利率4.27%，壓縮至今年二季度新增住房貸款加權平均利率3.45%，則可以壓縮82BP，對應每年減少借款人利息支出約3100億元。

　　另一種測算方法是基于交行2024年中報，2024年上半年存量中長期個人貸款年化平均收益率約為4.0%，降至新增房貸加權平均利率3.45%，約壓縮55BP，對應每年減少借款人利息支出約2100億元。

　　對于存量房貸利率可能如何降？經(jīng)濟學家任澤平則提出，2023年是通過直接方式，即變更合同條款，2024年本輪是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺。本輪下調(diào)存量房貸利率幅度預計60—80BP，節(jié)省百姓利息支出2280億元—3040億元。

　　但是他也提到，全面調(diào)降首套、二套存量房貸利率可能性較低，預計階梯式、差異化調(diào)降，可能試點推行二手房存量房貸利率下調(diào)。

　　居民房貸早償率提升

　　新舊貸款的利差，也推升了居民房貸早償率。

　　隨著各銀行2024年上半年“成績單”公布，與民眾密切相關的“個人住房貸款”情況也浮出水面。截至2024年6月，工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行個人住房貸款合計減少約3254.71億元，其中工商銀行個人住房貸款減少約1230億元；農(nóng)業(yè)銀行減少1006億元；建設銀行減少764億元；中國銀行減少471億元；交通銀行減少16億元。

　　在股份行中，中信銀行、平安銀行、浙商銀行和華夏銀行的個人住房貸款余額增加，招商銀行、興業(yè)銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行和渤海銀行的個人住房貸款余額較2023年末出現(xiàn)下降。

　　目前分析觀點普遍認為，個人住房貸款余額下降的原因來自兩方面，一是商品房銷售下滑，信貸需求隨之減弱；二是客戶提前還貸，造成余額進一步縮減。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼對《華夏時報》記者表示，在增量方面，房地產(chǎn)市場下行壓力下，居民住房消費需求增長緩慢，房地產(chǎn)銷售下滑，新申請住房貸款量減少；而在存量方面，部分居民出于資產(chǎn)配置的需要選擇提前還貸，因此導致銀行個人住房貸款余額出現(xiàn)增長。

　　國泰君安宏觀研究團隊7月發(fā)布的研究報告指出，6月居民早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個百分點。這意味著居民提前還款強度已有所放緩，呈現(xiàn)季節(jié)性回落態(tài)勢。不過，對比歷史同期，當前居民早償率仍處于較高水平。

　　光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰指出，居民按揭早償行為受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境、居民資產(chǎn)負債表穩(wěn)健性、按揭貸款定價等諸多因素影響，早償率與房屋銷售、理財收益率，替代性負債資源的可得性、價格，居民實際收入情況與收入預期等因素均存在相關關系。

　　此外，盤古智庫高級研究員江瀚對《華夏時報》記者表示，對于銀行而言，個人房貸是能夠為銀行提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風險小，利潤大。在房地產(chǎn)下行周期，只要房貸利率高于理財利率居民提前還貸的動機，就一直會存在。

　　銀行凈息差成約束因素

　　近期，在降低存量房貸利率的討論中，還有專家提出，是否降低存量房貸還需要系統(tǒng)評估及更細致的規(guī)劃，如果再壓縮銀行的息差容易引起系統(tǒng)性風險。

　　8月9日，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布2024年二季度銀行業(yè)保險業(yè)主要監(jiān)管指標數(shù)據(jù)情況，其中，二季度銀行業(yè)凈息差1.54%，與一季度持平。此前，一季度中國銀行業(yè)凈息差相比2023年末的1.69%縮窄15個基點。

　　雖然已有止跌跡象，但銀行凈息差已是自2023年一季度以來，連續(xù)六個季度低于1.8%的警戒線。

　　單純就息差方面來看，香港中文大學（深圳）經(jīng)管學院教授王健曾發(fā)文提出，低凈息差削弱了銀行的盈利能力，限制了其在創(chuàng)新和發(fā)展新業(yè)務方面的投入能力，進而可能導致金融服務的減少和經(jīng)濟活力的下降。此外，低凈息差還可能引發(fā)銀行在追求收益的過程中承擔更高的風險，從而加劇金融系統(tǒng)的脆弱性。

　　今年3月，有股份制銀行管理層表示，銀行作為一個經(jīng)營單體，如果息差下降過快或者跌破某個臨界點之后，會導致其內(nèi)生資本補充能力的下降，進而影響到長期支持實體經(jīng)濟的能力。

　　9月2日，有股份制銀行管理層在該行2024年中期業(yè)績交流會上表示，該行暫未在轉(zhuǎn)按揭業(yè)務上接到宏觀管理部門、人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局的意見，上述機構也尚未向商業(yè)銀行征集意見，因此該政策還未得到確認。

　　同時，上述管理層也直言，如果這一政策推出，將會對銀行業(yè)的按揭利率帶來一定負面影響，對此宏觀管理部門應做好充分的論證和研究。

　　“銀行作為金融機構，也要考慮自己的經(jīng)營情況?！?月6日，一名銀行內(nèi)部工作人員對《華夏時報》記者透露，目前情況下，銀行需要的是增量房貸，監(jiān)管也更希望通過政策刺激剛需住房需求。因此，在息差下行壓力中，資金更向新發(fā)放貸款傾斜。

　　一名業(yè)內(nèi)分析人士對《華夏時報》記者表示，如果下調(diào)存量房貸利率，短期對部分銀行的凈息差造成一定壓力，但整體可控，同時，銀行需要進一步優(yōu)化資產(chǎn)負債結構，根據(jù)市場情況充分利用存款利率市場化調(diào)節(jié)機制，加大實體經(jīng)濟薄弱環(huán)節(jié)與重點新興領域支持，推動輕資本業(yè)務發(fā)展等。