記者：邊萬莉

　　“我們打算觀望一下，再?zèng)Q定要不要提前還房貸。”房貸優(yōu)惠政策幾經(jīng)調(diào)整，趙女士都沒有享受到紅利，于是開始攢錢提前還房貸。她坦言，提前還貸確實(shí)很劃算，如果不是房貸利率降不下來，其實(shí)也不想這么折騰，目前計(jì)劃觀望下存量房貸利率下調(diào)政策是否會(huì)落地。

　　近日，市場上關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的傳聞再起，引發(fā)廣泛關(guān)注。此次傳聞包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是存量按揭客戶可以與銀行重新協(xié)商房貸利率；二是可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并重新簽訂按揭合同。

　　存量房貸利率調(diào)整，牽一發(fā)而動(dòng)全身。若是不降，部分房貸人受房貸利差、收縮個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表等因素影響，通過提前還貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等方式置換房貸，從而對(duì)銀行經(jīng)營形成一定壓力。若是下調(diào)，調(diào)全量還是調(diào)首套房，是原行重新定價(jià)還是換行操作？不同情形之下，對(duì)銀行影響各不相同，都需謹(jǐn)慎決策。

　　觀望心態(tài)下居民提前還貸意愿或降低

　　去年，下調(diào)存量房貸利率呼聲高起，后終于迎來存量房貸政策調(diào)整。2023年8月，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》）按照市場化、法治化原則推動(dòng)降低存量首套房貸利率，借款人可以通過申請(qǐng)新貸款置換存量、變更存量利率的方式減輕存量房貸壓力。

　　至于存量首套房利率如何調(diào)整，不僅要看所在城市的首套房貸利率下限，還要看房貸發(fā)放的時(shí)間段，最低可降至貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限。

　　當(dāng)時(shí)，全國首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個(gè)BP。其中，北京是全國范圍內(nèi)加點(diǎn)最高的城市，時(shí)間段在2019年10月至今的首套房貸利率下限為LPR+55個(gè)BP。大多數(shù)城市首套房貸利率為LPR或LPR-20個(gè)BP。

　　央行專欄《盤點(diǎn)央行的2023》披露的數(shù)據(jù)顯示，超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，平均下調(diào)0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及5000多萬戶家庭、1.6億人，每年節(jié)省利息支出約1700億元。對(duì)比來看，2023年新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.1%，同比下降 0.75 個(gè)百分點(diǎn)，此時(shí)房貸利率差似乎并不大。

　　2024年5月17日，房貸政策再出新政。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，央行取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率下限，絕大多數(shù)城市均已取消當(dāng)?shù)厥滋缀投追抠J利率下限，金融機(jī)構(gòu)可自主確定對(duì)客戶的個(gè)人住房貸款利率。

　　有市場人士估計(jì)，政策落地后，大多數(shù)城市首套房貸利率可能下降0.4個(gè)百分點(diǎn)左右，二套房貸款利率可能下降0.6個(gè)百分點(diǎn)左右。截至 6 月末，除北京、上海、深圳3個(gè)一線城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均取消。《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2024年6月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，同比下降 0.66 個(gè)百分點(diǎn)。

　　新舊房貸利率的差距進(jìn)一步拉大。整體上看，3.45%與4.27%相差82bp。具體到個(gè)人，對(duì)于利率差距更為明顯。以2022年北京購買首套房的宋女士為例，發(fā)放貸款時(shí)執(zhí)行利率為LPR+55BP，并不在存量房貸政策調(diào)整范圍內(nèi)。2024年6月，北京出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)整政策，首套房貸款利率下限調(diào)整為LPR-45BP。新舊房貸差達(dá)到100BP。

　　存量房貸利率下調(diào)無望，貸款人瞄準(zhǔn)了提前還貸。“還清首付借款后，我本來想著終于不用辛苦攢錢還債了，可以多安排些吃喝玩樂的活動(dòng)補(bǔ)償下自己。但是，100個(gè)基點(diǎn)差距太大了，心里或多或少有些不平衡?！彼闻扛嬖V記者，當(dāng)看到消費(fèi)貸利率不到3%時(shí)，再度堅(jiān)定了提前還貸的想法。

　　利差之下，也有人鋌而走險(xiǎn)，試圖用經(jīng)營貸置換房貸。近期，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也接到了不少貸款中介的電話。對(duì)方開門見山地表示，“有置換房貸的打算嗎？某銀行的貸款利率可以做到2.55%，用來置換房貸非常劃算，我們已經(jīng)幫很多客戶這么操作了。”

　　當(dāng)被問到為何不能自己操作時(shí)，貸款中介坦言，“這是個(gè)人經(jīng)營貸，我們會(huì)給你包裝公司，還會(huì)給你提供過橋資金，提前還掉房貸?！睂?shí)際上，無論是挪用消費(fèi)貸還是經(jīng)營貸置換房貸，都是違反政策的操作，存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　存量房貸利率下調(diào)傳聞再起，貸款人們似乎又看到了希望。據(jù)推算，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，存量利率下調(diào)70bp估算，可降低借款人月供約400元，節(jié)約月供和總還款額約5%；存量利率下調(diào)100bp估算，可降低借款人月供約600元，節(jié)約月供和總還款額約7%。

　　在瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之看來，“重新做轉(zhuǎn)按揭或者降低存量按揭，是有可能發(fā)生的。我們估算存量房貸利率約為4.1%，但是有一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%，利差會(huì)引發(fā)房貸人的抱怨。同時(shí)，政府也希望能鼓勵(lì)消費(fèi)。因此，存量房貸利率還是有下調(diào)的可能性?！?/p>

　　和趙女士一樣，宋女士也準(zhǔn)備再觀望下，“如果真能下調(diào)，我就不想折騰提前還貸，畢竟不僅麻煩，還會(huì)影響生活質(zhì)量?！苯衲?月央行發(fā)布《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》，指出存量房貸利率下調(diào)對(duì)減少提前還貸、拉動(dòng)消費(fèi)增長起到顯著作用。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜判斷，綜合來看，降低存量房貸利率符合群眾熱切期盼，未來存量房貸利率仍存在下調(diào)空間和預(yù)期。

　　轉(zhuǎn)按揭爭議

　　存量房貸下調(diào)不僅影響著千家萬戶的老百姓，還關(guān)乎銀行經(jīng)營的穩(wěn)定性。對(duì)于存量房貸利率下調(diào)的市場傳言，招商銀行行長王良近日在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，“招行也只是在媒體上看到信息，還沒有接到宏觀按揭管理部門、人民銀行或者國家金融監(jiān)督管理總局的意見，也沒有征求過銀行意見，這方面政策推出的話，對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定負(fù)面的影響。宏觀管理部門會(huì)做好充分論證和研究，再推出這樣的政策?！?/p>

　　個(gè)人住房貸款是銀行利潤來源的重要業(yè)務(wù)之一，存量房貸利率調(diào)整如何落地需綜合考慮。具體操作上，是否重新放開轉(zhuǎn)按揭、轉(zhuǎn)按揭的范圍（是否包括二套房）、銀行在同業(yè)競爭的環(huán)境下是否自主下調(diào)房貸利率仍有不確定性，不同情形下又將如何影響銀行的經(jīng)營？中金銀行團(tuán)隊(duì)對(duì)兩種不同的情景進(jìn)行了分析測算。

　　情形一：假設(shè)全部按揭貸款利率通過轉(zhuǎn)按揭和自主調(diào)整的形式下調(diào)至新發(fā)放利率水平，估算存量按揭利率平均下調(diào)約60bp，估算減少借款人利息支出每年約2400億元，規(guī)模超過2023年。在此假設(shè)下，估算存量按揭利率下調(diào)影響銀行凈息差7bp，營業(yè)收入4%，凈利潤 7%（年化，不考慮存款利率下調(diào)對(duì)沖）。

　　情形二：?假設(shè)轉(zhuǎn)按揭的范圍僅包括首套房房貸（假設(shè)占存量房貸比例約為90%），估算存量按揭利率平均下調(diào)約54bp，估算減少借款人利息支出每年約2000億元。在此假設(shè)下，估算影響銀行凈息差6bp，營業(yè)收入3%，凈利潤7%（年化，不考慮存款利率下調(diào)對(duì)沖）。

　　評(píng)估對(duì)銀行的綜合影響，中金銀行團(tuán)隊(duì)表示，“根據(jù)我們上述分析，雖然存量按揭利率的可能調(diào)整對(duì)銀行息差形成影響，國有大行按揭占比高于中小銀行，受存量按揭利率調(diào)整的影響更大。但假設(shè)負(fù)債成本同步調(diào)整，我們預(yù)計(jì)對(duì)于息差的總體影響是中性的?！?/p>

　　當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差壓力較大，后續(xù)或需要更多配套政策引導(dǎo)銀行下調(diào)存量房貸利率，如對(duì)應(yīng)下調(diào)存款利率。顏湄之表示，“若存量房貸利率下調(diào)1%，而存款利率不降，估算會(huì)拖累內(nèi)銀凈息差收窄0.11%，對(duì)利潤造成10%以上的負(fù)面影響，預(yù)料銀行亦會(huì)下調(diào)存款利率作對(duì)沖?！?/p>

　　另一個(gè)需要關(guān)注的點(diǎn)是，若允許轉(zhuǎn)按揭（即，將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并重新簽訂按揭合同），也許會(huì)進(jìn)一步加劇銀行間的內(nèi)卷。顏湄之估計(jì)，若允許按揭貸款人自行轉(zhuǎn)換銀行，就會(huì)刺激競爭，可能會(huì)把銀行的按揭利率拉得更低，按揭利率可能跌至2.1%-2.3%，對(duì)銀行利潤影響嚴(yán)重。她預(yù)計(jì)目前不會(huì)完全開放轉(zhuǎn)換按揭，但若最終要市場化的話，相信會(huì)朝著此方向。

　　對(duì)于是否會(huì)轉(zhuǎn)按揭，市場觀點(diǎn)不一。在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，當(dāng)前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，下調(diào)存量房貸利率的方式中，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大市場競爭，對(duì)預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動(dòng)。

　　“實(shí)際上，即使不調(diào)整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸，或者是通過經(jīng)營消費(fèi)貸置換等方式對(duì)銀行息差形成壓力?！敝薪疸y行團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，息差能否企穩(wěn)根本上取決于居民是否通過償債壓力降低實(shí)現(xiàn)信貸需求的改善、對(duì)于存量按揭利率降息對(duì)銀行影響的評(píng)估需要考慮上述兩方面因素，政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向?qū)τ阢y行基本面而言也至關(guān)重要。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，“盡可能一次性降到中長期定期存款利率的水平，讓居民形成按揭仍舊是低利率、普惠利率的觀感和印象，進(jìn)而阻止提前還貸，鼓勵(lì)按揭買房。盡管此舉可能降低銀行利率，但可以減緩提前還貸和不愿意貸款的形勢。把貸款增量做起來，即便利率低了，總利潤也是不變的。再說，資金成本也下降了。對(duì)商品房銷售的影響，趨勢上無法扭轉(zhuǎn)，但斜率上可以緩解下滑。”?