房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，為了活躍市場，不少地方推出或者重啟“商轉(zhuǎn)公”政策。

　　所謂“商轉(zhuǎn)公”是指購房者在滿足一定條件下，將原有較高利率的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換為較低利率的公積金貸款。該模式并非新鮮事，此前在國內(nèi)許多城市均有存在。但部分城市曾因住房公積金個貸率長期處于高位運(yùn)行，暫?！吧剔D(zhuǎn)公”。從目前實施的情況來看，此前高利率介入的存量房貸對“商轉(zhuǎn)公”的需求較大，市場呼聲較高。

　　近期多地“商轉(zhuǎn)公”的政策開花。

　　8月23日，山東聊城市住房公積金第一筆“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)在冠縣管理部完成辦結(jié)，順利放款。8月中旬，安徽省的宣城市和阜陽市同日發(fā)布通知，開通住房公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

　　長春市住房公積金管理中心于8月23日發(fā)布《商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)“公積金+商貸”組合貸款業(yè)務(wù)的通知》（下文稱“通知”），根據(jù)上述通知，長春市商轉(zhuǎn)公組合貸款的辦理方式同商轉(zhuǎn)公貸款一致，可選擇“順位抵押轉(zhuǎn)貸”或“先還后貸”方式辦理。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計，目前，吉林、河南、湖南、河北、山東、安徽、四川等省份均有縣市支持“商轉(zhuǎn)公”政策，涉及城市超過30個。

　　廣州大源按揭總經(jīng)理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源在接受記者采訪時表示，本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整之前，商業(yè)和公積金貸款利率差別的確明顯，為了將手頭高額的商業(yè)房貸轉(zhuǎn)換為低利率的房貸，對“商轉(zhuǎn)公”模式的呼吁比較強(qiáng)烈，但是當(dāng)年公積金自身也額度不足，不得已推出了貼息政策，以緩和公積金額度問題。且當(dāng)時支持“商轉(zhuǎn)公”的城市很少，即便有，也有設(shè)立門檻，存在轉(zhuǎn)換的手續(xù)費(fèi)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)換的人不太多。但是現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，公積金額度增加，加之各地對提振當(dāng)前房地產(chǎn)市場渴望，此前貸款利率較高的存量房是可以考慮“商轉(zhuǎn)公”，且從去年開始也已經(jīng)有不少地方開放了“商轉(zhuǎn)公”，效果也不錯。“商轉(zhuǎn)公”在當(dāng)前形勢下，值得探索。

　　“我之前的房貸利率是5.1%，后來LPR多次下調(diào)之后，變成了4.2%，但是相比公積金的2.85%仍有一定差距，今年初申請了‘商轉(zhuǎn)公’，一年的利息能省不少?！焙宵S女士在網(wǎng)上曬出了自己更新后的貸款合同。

　　鄭大源表示，近兩年部分城市陸續(xù)開通或重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)模式也在不斷優(yōu)化升級，包括支持“順位抵押”公積金直還、擴(kuò)展合作銀行范圍、擴(kuò)大參與人員范圍等降低門檻的做法。但鄭大源也表示，整體來看，“商轉(zhuǎn)公”的額度還是有限，以廣州家庭為例，公積金最高貸款組合額度是156萬元，公積金貸款更多是一種補(bǔ)充，而不能成為主流的還款模式。

　　根據(jù)計算，如果用156萬元的公積金貸款置換同等額度的商貸，假如采取等額還款模式，還款期限定為20年，那每月即使按照4.2%的利息計算，也需要9618.5元，如果換成公積金貸款，每月還款額度為8535.05，每月節(jié)約金額超過1100元，一年則是達(dá)到1.32萬元，20年則可以達(dá)到26萬元，這對于普通居民來說，是一筆不小的費(fèi)用。

　　雖然不少地方都在摩拳擦掌希望促進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”，但也有地方明確表示，暫時不開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。如今年7月底南寧市12345政務(wù)服務(wù)便民熱線曾發(fā)布消息，根據(jù)《南寧住房公積金管理委員會關(guān)于商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》（南金管規(guī)〔2019〕5號）第三條“如管理中心資金運(yùn)用率超過85%，出現(xiàn)貸款資金不足的情況時，暫時停止受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)”的規(guī)定，南寧公積金中心當(dāng)前資金運(yùn)用率已達(dá)到暫停受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)的條件，所以暫停受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)是對既有政策文件的執(zhí)行落實，更是為了確保南寧住房公積金提取和常規(guī)貸款業(yè)務(wù)的正常運(yùn)行，維護(hù)全市廣大住房公積金繳存人的合法權(quán)益。

　　此外，南寧公積金中心將根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)和資金運(yùn)用率的實際情況，按程序報批決定是否恢復(fù)受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。但由于近兩年商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)量較大，已受理業(yè)務(wù)的存量需要消化，同時資金運(yùn)用率指標(biāo)的關(guān)聯(lián)影響因素較多較復(fù)雜，所以目前對何時恢復(fù)開展商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)無法作出明確答復(fù)。

　　但即便有“商轉(zhuǎn)公”政策的城市，也有一些不容忽視的問題，如在目前多個開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市中，要求“商轉(zhuǎn)公”房屋取得不動產(chǎn)權(quán)證書。這導(dǎo)致部分居民為了取得不動產(chǎn)證，需要提前償還商業(yè)貸款，可能產(chǎn)生“過橋費(fèi)”等。

　　此外，一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對住房套數(shù)、公積金貸款記錄以及住房面積有明確要求。以河南省“商轉(zhuǎn)公”政策為例，申請者需要連續(xù)正常繳納6個月以上公積金，貸款置換條件僅限于純商業(yè)貸款，并且房屋面積不能超過200平方米。

　　對此鄭大源認(rèn)為，考慮到存量房貸利率較高，最近幾年降低存量房貸利率的呼聲較大，故而出臺商轉(zhuǎn)公的政策正當(dāng)其時?？紤]到商業(yè)銀行的利潤，可以設(shè)立一些小小的門檻。比如：商業(yè)貸款部分供樓必須滿一年；其次公積金需要繳納一定的時間，比如2年；或者置換對象限于此前為純商業(yè)貸款等（如果已經(jīng)是純公積金、組合貸或者公積金貼息貸款，則沒有轉(zhuǎn)換的必要了）。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，這類“商轉(zhuǎn)公”的政策，進(jìn)一步說明各地公積金中心部門落實減負(fù)和便民的導(dǎo)向，對于存量房貸利率的降低具有積極的作用。目前各地類似政策比較多，相關(guān)購房者需要積極關(guān)注此類政策，意識到這與其還貸利息關(guān)系密切。從目前來看，新審批的房貸利率都較低，購房者對“商轉(zhuǎn)公”的需求不是很高，主要呼聲還是來自存量房貸。希望未來能夠進(jìn)一步簡化“商轉(zhuǎn)公”手續(xù)，比如帶押轉(zhuǎn)，也就是直接以公積金放款的額度來結(jié)清商業(yè)的轉(zhuǎn)換部分。此外還需要增加公積金的貸款銀行。