今年上半年，房企銷售額、利潤仍在下降，但業(yè)績下滑逐月趨緩；房地產行業(yè)是否已經探底還是開始復蘇？

　　就目前房企和券商的看法，當前的房地產市場，有危也有機。

　　近期，伴隨著半年度業(yè)績的發(fā)布，包括華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城中國、龍湖集團等多家房企均有表態(tài)，有企業(yè)表示新房的供給量相對是不足的、市場的信心有待于恢復，也有規(guī)模企業(yè)表示，當前存在規(guī)模巨大的結構性機會。

　　對于當前的房企中報表現(xiàn)，東莞證券總結稱，行業(yè)正面臨著銷售結算量及毛利率雙下滑，同時疊加資產減值計提影響，業(yè)績出現(xiàn)有史以來最長時間的持續(xù)虧損。

　　據(jù)華福證券表示，政策寬松下現(xiàn)房銷售有所復蘇。2023年至今，商品住宅銷售分化明顯，全國商品房市場中現(xiàn)房銷售增速顯著優(yōu)于期房。

　　百強房企銷售額同比降四成

　　上半年房企銷售數(shù)據(jù)持續(xù)走低。

　　據(jù)克而瑞的信息，上半年，百強房企累計全口徑銷售金額20116億元，同比下降43%；累計權益銷售金額14700億元，同比下降40%。期內，百強房企累計操盤金額18518億元，同比-40%；百強中央企、地方國企、非國央企銷售金額分別同比-31.9%、-42.2%、-50.1%。

　　頭部房企的降幅更小。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年上半年TOP20房企權益銷售金額為9357億元，同比下降33.3%，權益銷售面積為4907萬平方米，同比下降35.6%，銷售均價為19070元/平方米，同比增長3.6%。

　　可喜的是，政策寬松下現(xiàn)房銷售有所復蘇。據(jù)華福證券，2023年至今，商品住宅銷售分化明顯，全國商品房市場中現(xiàn)房銷售增速顯著優(yōu)于期房。一方面，現(xiàn)房所見即所得，規(guī)避期房交付風險；另一方面，房價預期不明朗環(huán)境下，購買期房提前鎖定房價風險較高。截至2024年7月，全國商品房銷售面積中，現(xiàn)房銷售1.6億平方米，期房銷售3.8億平方米，現(xiàn)房銷售占比占全國商品房銷售的比例超過30%。

　　天風證券在研究報告中表示，上半年，受益于政策端積極發(fā)力刺激需求，房企業(yè)績下滑逐月趨緩，但行業(yè)未改探底走勢，多數(shù)房企仍面臨較大的回款壓力。上半年銷售金額同比增速表現(xiàn)明顯好于同業(yè)（累計同比降幅＜30%）的房企主要以國央企為主，包括保利發(fā)展、中海地產、華潤置地、綠城中國、中國鐵建、保利置業(yè)、大悅城控股、香港置地、星河地產、深鐵置業(yè)等。

　　房企利潤承壓

　　據(jù)天風證券統(tǒng)計的113家A股上市房企半年度報告數(shù)據(jù)，樣本房企毛利率為14.78%，較去年同期下行2.75個百分點。分梯度來看，大型、中型、小型房企分別為12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分別-7.05、0.10、-0.41個百分點。

　　另據(jù)開源證券的統(tǒng)計，頭部房企毛利率僅華潤置地、中國海外發(fā)展、新城控股和龍湖集團超過20%，僅新城控股和綠地控股毛利率同比實現(xiàn)增長，萬科A、濱江集團、金地集團和保利發(fā)展毛利率降幅超5個百分點，大多數(shù)房企均仍受制于結轉毛利率下滑的壓力中。

　　以“利潤王”中國海外發(fā)展為例，今年上半年，公司實現(xiàn)毛利191.78億元，同比下降4.85%；毛利率22.06%，上年同期為22.61%。據(jù)wind數(shù)據(jù)，2015年至今，中國海外發(fā)展有五年的中期毛利率超過30%，分別是2015年以及2017年至2020年，2016年和2021年的中期毛利率未達到30%但超出25%。

　　上半年，華潤置地實現(xiàn)毛利潤約176.3億元，綜合毛利率為22.3%。其中，開發(fā)銷售型業(yè)務毛利率為12.4%。

　　對于毛利問題，中國海外發(fā)展副總裁郭光輝在中期業(yè)績溝通會上表示，在市場持續(xù)調整的情況下，市場價格波動給房企的利潤率帶來很大困擾，都有不同程度下降。

　　綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強也表示，上半年的毛利率和去年全年的水平基本相當，處于相對比較低的位置。就2024年全年來說，毛利率依然受收入結構及重難點庫存去化的影響，毛利率仍面臨著一定的壓力，預計比去年要低一點，基本會處于底部。隨著2022年及2023年獲取的項目逐步交付，未來的毛利率會有所好轉。

　　對于利潤下滑，天風證券表示，上半年，房地產行業(yè)毛利率下行趨勢持續(xù)，行業(yè)利潤率拐點仍需時間。大型房企毛利率下滑較多，或主要因其為維持市場份額，采取“以價換量”方式，影響結轉利潤率，同時此前22年前地價較高或同樣仍有拖累。

　　方正證券分析稱，2021年后，房企投資共識轉為量入為出，拿地聚焦核心板塊，優(yōu)質項目去化具備保證，盈利空間確定性較強，隨著高毛利項目逐漸結轉，板塊毛利率水平有望從2025年開始逐漸回升到20%+。

　　房地產市場信心有待恢復

　　房地產的調整是否即將結束？未來的趨勢如何？

　　萬科董事會主席郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求已經過了歷史峰值，但絕對量的規(guī)模仍然巨大；從短期看，經過三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在不斷增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，也為行業(yè)新發(fā)展階段的到來提供土壤。

　　在郁亮看來，從供給端看，新房的供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計在5億平方米左右，即使是和一些城鎮(zhèn)化已經很成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關系的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。

　　金地集團則表示，房地產行業(yè)正面臨整體規(guī)模增速放緩的發(fā)展態(tài)勢，從中長期來看，房地產行業(yè)仍是重要的支柱產業(yè)，仍有大量的改善需求和城鎮(zhèn)化需求支撐行業(yè)發(fā)展。

　　龍湖集團執(zhí)行董事兼地產航道總裁張旭忠表示，今年上半年政策層面持續(xù)在放松，那么“517”新政之后，6月市場去化有明顯的提升，但是7月又有所回落。二手房市場整體表現(xiàn)略好于新房市場，規(guī)模同比微降，但是價格降幅比較大。目前，市場目前仍然處于一個量價調整的階段，市場的信心也有待于恢復。

　　中國海外發(fā)展董事會主席顏建國在公告中表示，上半年，市場的不確定性進一步增強。未來，國內經濟與房地產市場仍將面臨多重壓力與挑戰(zhàn)。

　　“一二線城市仍存巨大結構性機會”

　　未來該如何做？從各家房企的表態(tài)來看，一線城市、二線城市項目安全性成為共識。

　　龍湖集團首席財務官趙軼表示，下半年市場依然會在波動中緩慢恢復，集團將結合市場情況靈活調整推盤節(jié)奏，堅持項目分類管理，聚焦存貨去化，驅動現(xiàn)金流回款和利潤的達成。

　　顏建國表示，盡管房地產供求關系發(fā)生了重大變化，住宅市場整體進入存量市場，但一二線主流城市依然存在規(guī)模巨大的結構性機會。本集團擁有充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調整的機會。

　　綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強同時表示，在拿地策略上，公司高度聚焦一線或者是強二線城市，這些城市的地貨比偏高，一定程度上造成毛利率相對偏低。但是這些區(qū)域對項目的安全性及抗風險能力很高，在目前行業(yè)下行的背景下保障了公司的生存與發(fā)展。

　　綠城中國行政總裁郭佳峰同時表示，今年的投資工作比起去年來難做很多，在城市選擇上，雖然公司仍然看好能級高的一二線城市乃至核心區(qū)，但今年也有很多新的問題出現(xiàn)，比如說像上海、北京的市場分化得很厲害。

　　瑞安房地產主席羅康瑞也表示：“中國房地產市場正在經歷結構性調整，尚未出現(xiàn)明顯復蘇。因此，我們將會以更為審慎的態(tài)度選擇投資發(fā)展機會，未來集團業(yè)務的重心將繼續(xù)聚焦長三角和大灣區(qū)的一線城市，尤其是上海?！?/p>

　　對于下半年，保利發(fā)展表示，將積極抓住政策機遇。黨的二十屆三中全會提出“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”等，體現(xiàn)了當前中央對行業(yè)的重視程度，為行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展打開政策空間，也為防范化解行業(yè)風險、穩(wěn)定消費者預期、促進市場良性循環(huán)和健康發(fā)展打下基礎。