21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道 廣州開(kāi)始在全市范圍內(nèi)開(kāi)展商品房收購(gòu)。

  11月18日下午,廣州安居集團(tuán)正式發(fā)布公告,將在全市范圍內(nèi)收購(gòu)滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房,有意參加的開(kāi)發(fā)商可于11月18日至12月18日期間報(bào)名。這意味著廣州收購(gòu)存量商品房作保障房的措施從此前的增城等區(qū)擴(kuò)大到全市范圍。

  商品房收購(gòu)用作保障性住房,被認(rèn)為是促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)。廣州此前在增城已經(jīng)有過(guò)相應(yīng)的探索,此次將收購(gòu)范圍擴(kuò)大至全市,或?qū)⒂兄趶V州全市“去庫(kù)存”。

  實(shí)際上,在廣州之前,深圳也已經(jīng)于今年8月啟動(dòng)存量商品房收購(gòu)。但是,三個(gè)月過(guò)去,深圳存量房收購(gòu)進(jìn)展稍顯緩慢。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,深圳進(jìn)展較為緩慢的原因是符合條件的項(xiàng)目較少,加之收購(gòu)價(jià)格難以達(dá)成共識(shí),被收購(gòu)方普遍意興闌珊。這也意味著,在實(shí)操層面上商品房收購(gòu)還存在一些落地的“堵點(diǎn)”待破。

  廣州擴(kuò)容

  廣州安居集團(tuán)此次征集的房源,要求比較符合實(shí)際。

  根據(jù)公告,廣州安居集團(tuán)擬征集已建成的存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目,房源征集范圍為廣州市行政區(qū)域內(nèi)已建成的存量商品房房源,房源所屬項(xiàng)目周邊交通便利、配套設(shè)施較為齊全。

  征集條件方面,一是資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰;二是已取得竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū);三是面積在90平方米以下;四是房源權(quán)屬清晰可交易,不存在查封登記、異議登記等限制,存在抵押等權(quán)利限制的,應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書(shū)面同意;五是優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為,廣州安居集團(tuán)對(duì)于房源的要求與大多數(shù)城市發(fā)布的公告類似,即遵循市場(chǎng)化、法治化、雙方自愿等原則,收購(gòu)存量已建成商品房房源。此次發(fā)布的只是公告,后續(xù)會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商報(bào)名情況和前期摸底情況再進(jìn)行價(jià)格等要素的磋商。

  廣州并不是最早發(fā)出由國(guó)企收購(gòu)存量商品房的城市,但在行動(dòng)上卻不顯得緩慢。

  早在今年6月,廣州增城就已經(jīng)發(fā)布公告,擬采用購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化商品房作為項(xiàng)目安置房源,預(yù)算金額2000萬(wàn)元,選擇購(gòu)買(mǎi)的房源需在增城區(qū)新塘鎮(zhèn)范圍內(nèi),平均單價(jià)上限不超過(guò)10537元/平方米。

  今年11月,廣東首筆收購(gòu)存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金落地廣州黃埔區(qū) “五村七片” 城中村改造項(xiàng)目。這筆貸款由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行發(fā)出,兩家銀行將陸續(xù)向黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項(xiàng)目發(fā)放首期2.5億元專項(xiàng)借款,用于收購(gòu)存量商品房用作村民安置房。

  中指研究院華南分院分析師楊永俊表示,廣州擴(kuò)大商品房收購(gòu)范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)有著重要作用。

  據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),截至2024年10月底,廣州全市商品住宅顯性庫(kù)存量為1329.7萬(wàn)平方米,出清周期為21.4個(gè)月。其中,90平方米以下戶型的庫(kù)存量為319.9萬(wàn)平方米,占比約24%,出清周期為20.4個(gè)月。

  楊永俊指出,“隨著存量商品房收購(gòu)用作保障房的開(kāi)展,疊加此前廣東首筆收購(gòu)存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金落地等政策,預(yù)計(jì)全市庫(kù)存量有望穩(wěn)步下降至合理水平,推動(dòng)房?jī)r(jià)有效企穩(wěn)?!?/p>

  紓解堵點(diǎn)

  收購(gòu)存量商品房用作保障性住房被認(rèn)為有助于樓市的企穩(wěn)回升,國(guó)內(nèi)也有部分城市走得更遠(yuǎn)。

  目前看來(lái),由國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)存量商品房貫徹相對(duì)徹底的城市是鄭州。

  克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年以來(lái),截至2024年5月22日,鄭州城發(fā)安居有限公司累計(jì)收購(gòu)81個(gè)存量項(xiàng)目,累計(jì)10.6萬(wàn)間房源,總建筑面積428萬(wàn)平方米,共計(jì)支付交易金額338億元。這些項(xiàng)目將全部改造成保障性租賃住房,目前已有3.3萬(wàn)間作為人才公寓投入市場(chǎng),租賃價(jià)格為租賃市場(chǎng)價(jià)的7折。

  從收購(gòu)價(jià)格來(lái)看,存量收購(gòu)的平均收購(gòu)價(jià)格為7897.2元/平方米。對(duì)比而言,2023年,鄭州市區(qū)新建商品房銷售均價(jià)為12443元/平方米;其中,商品住宅銷售均價(jià)為14007元/平方米;非住宅銷售均價(jià)為9024元/平方米。存量資產(chǎn)的收購(gòu)均價(jià)是2023年鄭州新建商品房銷售均價(jià)的6折左右。

  但鄭州是相對(duì)特別的例子。從市場(chǎng)的反饋來(lái)看,6折左右的價(jià)格是各方比較能夠接受的水平。但是,在廣州、深圳這類一線城市,目前市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力尚有支撐,因而這樣的價(jià)格可能難以被市場(chǎng)接受,在實(shí)操層面上也帶來(lái)了一些障礙。

  可供對(duì)比的例子是深圳,今年8月,深圳安居集團(tuán)發(fā)布征集通告,擬開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作,房屋征集范圍為深圳市(不含深汕特別合作區(qū))商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等,優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目(房源)。

  但直至現(xiàn)在,在公開(kāi)的渠道中,并未有更多關(guān)于收購(gòu)的消息發(fā)布。一位深圳的房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,“從收購(gòu)條件來(lái)看,90平方米以下的整棟、整單元未售的項(xiàng)目幾乎是很少的。而且按照收購(gòu)價(jià)格測(cè)算,大概在六折左右,深圳的市場(chǎng)沒(méi)有那么差,能夠正常賣出去就不存在想被收購(gòu)的可能?!?/p>

  李宇嘉也表示,從其他城市運(yùn)作實(shí)踐來(lái)看,存在的主要問(wèn)題是,收購(gòu)回來(lái)做保障性住房,無(wú)論租還是售,如果要堅(jiān)持資金平衡的原則,就必須得按照“白菜價(jià)”收購(gòu),這導(dǎo)致雙方可能在價(jià)格上達(dá)不成一致,這是阻礙收購(gòu)的最大障礙。

  李宇嘉續(xù)稱,由于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)預(yù)期存在差異,市場(chǎng)主體通過(guò)申請(qǐng)?jiān)儋J款來(lái)收購(gòu)的積極性尚待提升。最后,局限在已經(jīng)建成、且90平方米以下的新房,在售項(xiàng)目中估計(jì)符合條件的比較少。

  楊永俊也強(qiáng)調(diào),本次公告并未提及如何確定最為關(guān)鍵的收購(gòu)價(jià)格和總收購(gòu)金額,預(yù)計(jì)后續(xù)還有待交易雙方共同確認(rèn)細(xì)節(jié)。若收購(gòu)價(jià)格相對(duì)合理,有望提升房企參與收購(gòu)的積極性,更有效率地推動(dòng)此次政策的落地,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復(fù),實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。