2024.11.13

導(dǎo)讀：支持房地產(chǎn)稅收“三支箭”，北上廣深購(gòu)房人更受益。

作者?| 第一財(cái)經(jīng)?陳益刊

備受關(guān)注的財(cái)政支持房地產(chǎn)稅收新政公布，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

11月13日，財(cái)政部 稅務(wù)總局 住建部公布了兩則文件，分別是《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（下稱稅收公告）、《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》（下稱增值稅公告），推出了三項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展稅收政策，簡(jiǎn)言之分別是擴(kuò)大契稅優(yōu)惠政策力度，擴(kuò)大個(gè)人銷售住房免征增值稅優(yōu)惠政策范圍，從而支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預(yù)征率下限，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困難。支持房地產(chǎn)稅收新政旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院副院長(zhǎng)田志偉告訴第一財(cái)經(jīng)，上述新政對(duì)于減輕購(gòu)房人的壓力，增加老百姓用于消費(fèi)的資金具有重要意義，不僅可以活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，還可以起到促進(jìn)消費(fèi)的作用。

新政一：契稅優(yōu)惠力度加大

買房需要繳納契稅，按照契稅法契稅標(biāo)準(zhǔn)稅率是3%~5%，各省份據(jù)此確定本省份購(gòu)房具體稅率，多為3%。

但2016年國(guó)家出臺(tái)了契稅優(yōu)惠稅率，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭前兩套住房，只要面積在90平米及之下，減按1%征收契稅。而首套房面積超過90平米，減按1.5%稅率征收契稅，而二套房面積超90平米，減按2%稅率征收契稅。值得注意的是，二套房契稅優(yōu)惠政策，北京、上海、廣州、深圳老百姓不能享受。

此次《稅收公告》并沒有在稅率上做出調(diào)整，而是通過上調(diào)適用上述優(yōu)惠政策的面積（140平米），以及允許北上廣深享受二套房契稅優(yōu)惠政策，來擴(kuò)大契稅優(yōu)惠政策力度。

《稅收公告》明確，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

而超過140平米的首套房，契稅稅率減按1.5%征收，二套房則減按2%征收。

上述契稅優(yōu)惠新政在今年12月1日實(shí)施，值得注意的是，為了讓更多人享受政策紅利，對(duì)于12月1日之前買房了但沒有辦理房產(chǎn)證繳納契稅的人，符合規(guī)定也可以享受。

新政二：取消普通和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大優(yōu)惠政策力度

目前中國(guó)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，會(huì)區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一些地方有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。比如根據(jù)2016年財(cái)政部、稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定，針對(duì)北京、上海、廣州和深圳四地，對(duì)于個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。此后這一免稅政策年限一度提高至5年，但近期上海等地又將其調(diào)整為2年。

不難發(fā)現(xiàn)，普通住房享受的增值稅優(yōu)惠政策力度更大，只要對(duì)個(gè)人持有兩年及以上住房銷售，就可以享受免征增值稅優(yōu)惠政策。但如果屬于非普通住房，依然需要繳納房屋增值部分5%稅款，這對(duì)于房?jī)r(jià)較高的北上廣深來說，依然是一筆不小的費(fèi)用。

此次《稅收公告》明確了取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策。

在增值稅方面，明確北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

不難發(fā)現(xiàn)，新政一和新政二對(duì)北上廣深四個(gè)城市尤為利好。這項(xiàng)新政也在12月1日起執(zhí)行，為了讓更多人享受政策紅利，12月1日前個(gè)人銷售住房涉及的增值稅尚未申報(bào)繳納的，符合規(guī)定也能享受。

此前在土地增值稅優(yōu)惠方面，也區(qū)分為普通住宅和非普通住宅。比如納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。但如果建造的是非普通住宅，沒辦法享受這一免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

上述《稅收公告》明確，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第一項(xiàng)，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。此舉保持房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定。

新政三：下調(diào)土地增值稅預(yù)征率0.5個(gè)百分點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)拿地開發(fā)增值需要繳納土地增值稅，根據(jù)增值額適用30%~60%四級(jí)超額累進(jìn)稅率。為了確保這一稅款及時(shí)均衡入庫(kù)，且與中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，目前土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，其中在土地增值稅預(yù)征率方面，東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

目前房企資金緊張，為了減輕資金壓力，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困難，稅務(wù)總局發(fā)布上述《增值稅公告》，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，即東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1%，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5%。當(dāng)然，這只是下限，各地可以結(jié)合本地區(qū)情況對(duì)實(shí)際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為確保納稅人及時(shí)享受上述稅收優(yōu)惠政策紅利，稅務(wù)部門將會(huì)同有關(guān)部門采取一系列措施，持續(xù)優(yōu)化納稅服務(wù)，提升納稅人的滿意度和獲得感。

田志偉表示，為了確保財(cái)政花出的每一筆資金能夠帶來房地產(chǎn)交易增量，建議可以進(jìn)一步優(yōu)化房屋置換稅收政策，比如出售二手房之后在一年內(nèi)重新購(gòu)買房子的納稅人，可以按照新重新購(gòu)買房屋的價(jià)值和出售房屋的價(jià)值之比，來退還出售房屋時(shí)所交的稅費(fèi)。若重新購(gòu)買的房屋價(jià)值超過了原有的住房，則全額退還其個(gè)人所得稅，增值稅和契稅。另外，建議配套一些房屋裝修的財(cái)稅優(yōu)惠政策，裝修消費(fèi)是消費(fèi)的大頭，對(duì)于鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)家電行業(yè)的發(fā)展也具有重要意義。

近日財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安在談及明年財(cái)政政策時(shí)，表示將加大力度支持大規(guī)模設(shè)備更新，擴(kuò)大消費(fèi)品以舊換新的品種和規(guī)模。