專題：央行晚間重磅，房地產(chǎn)金融新政多箭齊發(fā)！

　　上證報(bào)中國(guó)證券網(wǎng)訊（記者 張瓊斯）市場(chǎng)期盼已久的存量房貸利率下調(diào)，最終一錘定音！

　　9月29日晚間，央行發(fā)布公告，明確完善房貸利率定價(jià)機(jī)制；市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）。

　　根據(jù)上述文件精神，商業(yè)銀行將在10月31日前批量調(diào)整存量房貸利率。這一優(yōu)惠政策將覆蓋首套、二套及以上的存量房貸。

　　記者從四大行獲悉，相關(guān)銀行將積極響應(yīng)相關(guān)要求，主動(dòng)回應(yīng)客戶關(guān)切，正在緊鑼密鼓開展調(diào)整存量房貸利率的準(zhǔn)備工作。相關(guān)銀行擬于10月12日發(fā)布操作事宜公告，于10月31日前統(tǒng)一批量調(diào)整。

　　這將是我國(guó)最后一次批量調(diào)整存量房貸利率。未來，還將建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　存量房貸借款人將享受到多大優(yōu)惠、何時(shí)起享受優(yōu)惠、需要進(jìn)行哪些操作？

　　上海證券報(bào)權(quán)威解讀，本次調(diào)整涉及的七大關(guān)鍵問題！

　　問題一：存量房貸利率調(diào)至多低？

　　借款人最關(guān)注的是，本次批量調(diào)整后，存量房貸利率可以降低到什么水平？

　　目前，我國(guó)絕大多數(shù)房貸是浮動(dòng)利率定價(jià)，也就是由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）+加點(diǎn)形成，加點(diǎn)為在合同中約定的固定數(shù)值。

　　根據(jù)《倡議》，在批量調(diào)整階段，加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，把加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)下限。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其余存量房貸利率均可以下調(diào)為L(zhǎng)PR-30BP的利率水平。

　　北京、上海、深圳的二套及以上存量房，可以調(diào)整至新發(fā)放房貸利率政策下限。

　　也就是，本次調(diào)整后，北京的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：五環(huán)以內(nèi)的為L(zhǎng)PR-5BP，五環(huán)以外的為L(zhǎng)PR-25BP。

　　上海的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)為L(zhǎng)PR-25BP；其他為L(zhǎng)PR-5BP。

　　深圳的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：LPR-5BP。

　　問題二：可以節(jié)省多少利息支出？

　　本次存量房貸利率下調(diào)，將為借款人帶來實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。

　　記者從央行獲悉，截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%，前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。

　　調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR-30BP，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）計(jì)算為3.55%，較調(diào)整前的4.06%降低約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

　　從全國(guó)看，本次批量下調(diào)將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。

　　專家表示，存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進(jìn)一步降低房貸利息支出，提升居民消費(fèi)意愿，也有助于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，提振信心。

　　問題三：最早何時(shí)享受優(yōu)惠？

　　存量房貸借款人最早將在10月31日前，享受到本次批量調(diào)整帶來的優(yōu)惠。

　　根據(jù)《倡議》，商業(yè)銀行原則上應(yīng)于10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。

　　記者獲悉，工商銀行將確保10月31日前完成批量調(diào)整工作，農(nóng)業(yè)銀行將于10月31日之前實(shí)施統(tǒng)一批量調(diào)整。

　　問題四：借款人需要進(jìn)行哪些操作？

　　記者了解到，主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則，及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)看，我國(guó)批量調(diào)整存量房貸利率的客戶體驗(yàn)感較好。

　　我國(guó)曾經(jīng)在2023年8月進(jìn)行過批量房貸利率調(diào)整。商業(yè)銀行對(duì)有調(diào)整需求的客戶，絕大多數(shù)通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，整個(gè)過程無需客戶進(jìn)行額外復(fù)雜操作，無需進(jìn)行線下辦理，客戶體驗(yàn)較為“絲滑”。

　　問題五：不同重定價(jià)日的存量房貸利率調(diào)整情況如何？

　　由于每位借款人的貸款重定價(jià)日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)有所差異。

　　專家表示，批量調(diào)整后的利率下降主要是加點(diǎn)幅度下降至-30BP所致。但在重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

　　不同重定價(jià)日的借款人，可以參照以下表格，確定自身存量房貸利率調(diào)整情況。

　　比如，假設(shè)10月31日進(jìn)行批量調(diào)整，10月21日的最新一期5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，由當(dāng)前的3.85%降至3.65%。由于今年2月、7月，5年期以上LPR合計(jì)下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)，因此，對(duì)于重定價(jià)日為1月1日的存量房貸，本次批量調(diào)整后的利率為3.9%（LPR以4.2%計(jì)算），明年1月1日LPR重定價(jià)后的利率為3.35%（LPR以3.65%計(jì)算）。

　　問題六：在長(zhǎng)效機(jī)制上有何安排？

　　記者了解到，這將是我國(guó)最后一次批量調(diào)整存量房貸利率。

　　未來，我國(guó)將建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　“房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，固定的加點(diǎn)幅度無法反映借款人信用、市場(chǎng)供需等因素變化，一旦市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大?！毖胄杏嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示，需要優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同。

　　為了既治標(biāo)又治本，從根本上解決新老房貸利差問題，央行建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　具體而言，如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當(dāng)存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行協(xié)商，申請(qǐng)將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

　　“由此，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾?！毖胄杏嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　自2024年10月起，每季度第一個(gè)月，央行將在官方網(wǎng)站公布上個(gè)季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率，供銀行和借款人參考。

　　問題七：房貸利率重定價(jià)周期有什么新安排？

　　《公告》還取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。

　　因此，對(duì)于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期。重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。

　　“需要說明的是，在利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率?！睂＜冶硎?。