公共賬戶部分由公共部門(mén)籌集，不需要居民直接出錢(qián)。

近日，市場(chǎng)對(duì)“房屋養(yǎng)老金制度”的討論居高不下。8月26日晚間，據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)官微消息，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人就社會(huì)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了權(quán)威解讀。

文章指出，“房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個(gè)人賬戶資金按照住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。”文章還提到，“房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)?！?/p>

梳理過(guò)往的政策，銀柿財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，此次住房養(yǎng)老金的試點(diǎn)，變化主要在于政府支出部分。而個(gè)人賬戶部分，其實(shí)就是買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)繳納過(guò)的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金。因此這項(xiàng)政策，確實(shí)不會(huì)再額外增加有房一族的負(fù)擔(dān)。

“房屋養(yǎng)老金”試點(diǎn)的重點(diǎn)是建立公共賬戶

“房屋養(yǎng)老金”并非新概念。2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《全國(guó)自建房安全專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案》中提出，“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度。”

到了2023年3月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》，要求各地探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，“開(kāi)展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

今年6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在城鎮(zhèn)房屋安全管理三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作研討會(huì)上明確，“房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度相互聯(lián)系、互為銜接，是解決我國(guó)城鎮(zhèn)房屋安全突出問(wèn)題、補(bǔ)齊既有房屋安全治理體系短板的基礎(chǔ)性制度安排”。

在8月23日舉行的國(guó)務(wù)院新聞辦公室“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再次指出，要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制?！澳壳埃虾５?2個(gè)城市正在試點(diǎn)。房屋養(yǎng)老金中的個(gè)人賬戶通過(guò)繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)?！?/p>

但此后，市場(chǎng)上出現(xiàn)了“房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”“房屋養(yǎng)老金是房地產(chǎn)稅”“房屋養(yǎng)老金成業(yè)主新‘負(fù)擔(dān)’”等說(shuō)法。綜合目前官方披露的信息來(lái)看，針對(duì)“房屋養(yǎng)老金”，以下信息是明確的——

首先，“房屋養(yǎng)老金”由個(gè)人賬戶和公共賬戶組成。其中，個(gè)人賬戶將由原先的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金平移而來(lái)，不需要業(yè)主再出資；公共賬戶則此次試點(diǎn)中需要加快建立的，由政府負(fù)責(zé)籌資。

其次，22城針對(duì)“房屋養(yǎng)老金”的試點(diǎn)重點(diǎn)在公共賬戶。而公共賬戶的資金從哪里來(lái)？按照《建筑雜志社》的說(shuō)法，“房屋養(yǎng)老金”公共賬戶資金來(lái)源渠道主要有地方財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金歸集、原公房出售資金等多種渠道。這些渠道也不會(huì)涉及業(yè)主出資。

從“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”到“房屋養(yǎng)老金”

雖無(wú)官方定義，但可以發(fā)現(xiàn)，“房屋養(yǎng)老金”的描述與我國(guó)長(zhǎng)期存在的“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”有些類(lèi)似。后者的主要依據(jù)來(lái)自于住建部在《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》中的規(guī)定，針對(duì)住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”。

按照官方說(shuō)法，“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”是專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。我國(guó)頒布的《物權(quán)法》《民法典》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等文件，也對(duì)資金的使用、管理等進(jìn)行了規(guī)范。

近年來(lái)，也有城市針對(duì)“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”的使用進(jìn)行過(guò)改革。如根據(jù)齊魯網(wǎng)·閃電新聞2022年3月的報(bào)道，濟(jì)南曾發(fā)布征集意見(jiàn)稿，屋面漏雨、電梯故障等九種情況下動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金，事前可不用表決、事后再公示，以提高房屋維修資金的使用效率。

但多數(shù)城市的“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”動(dòng)用，仍有較為嚴(yán)格的限制。其中最為核心的一條便是“雙三分之二”的業(yè)主表決要求，使用“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。?

公開(kāi)資料也顯示，目前，全國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元；但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%。大量資金沉淀未有效利用，且單項(xiàng)使用率不均。

“一種情況是‘雙三分之二’的表決耗時(shí)長(zhǎng)，難以及時(shí)使用維修資金。還有的是‘錢(qián)不夠’。像業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)，用于日?！⌒扌⊙a(bǔ)’；維修資金用于‘大修大補(bǔ)’，比如置換電梯、翻修外立面等。但是，此類(lèi)資金都很難應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)入‘中老年’、‘老齡化’階段后所需要的維修保養(yǎng)?！痹趶V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，除了使用率之外，目前“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”主要覆蓋普通商品住宅，針對(duì)自建房、老舊小區(qū)等其他存量房或較難給予資金支持。

而根據(jù)住房建設(shè)部的官方數(shù)據(jù)，我國(guó)已成為世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國(guó)家。截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%，意味著這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期；預(yù)計(jì)到2040年前后，近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段。

李宇嘉認(rèn)為，從住房進(jìn)入存量時(shí)代、順應(yīng)房屋生命周期規(guī)律、滿足居民對(duì)“好房子”的訴求等現(xiàn)實(shí)因素來(lái)看，也需要對(duì)房屋養(yǎng)老所需要的資金來(lái)源安排機(jī)制建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

他認(rèn)為，“房屋養(yǎng)老金”可以有三個(gè)支柱，除了現(xiàn)有試點(diǎn)方案中的個(gè)人賬戶與公共賬戶外，還可以試點(diǎn)商業(yè)性質(zhì)的住房養(yǎng)老保險(xiǎn)，“包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充”。

探索房屋全生命周期管理

那么，“房屋養(yǎng)老金”制度的建立將帶來(lái)什么影響呢？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)質(zhì)指出，“根據(jù)目前的改革，實(shí)際上是統(tǒng)一房地產(chǎn)發(fā)展新模式和房屋全生命周期管理體系，為存量小區(qū)等房屋的全方位管理提供資金支持?！?/p>

“以老舊小區(qū)為例，目前老舊小區(qū)改造都是政府出資，后續(xù)老舊小區(qū)資金完全可以進(jìn)入到‘房屋養(yǎng)老金’體系，進(jìn)一步擴(kuò)大改造的資金規(guī)模。”在他看來(lái)，此類(lèi)“房屋養(yǎng)老金”和城市更新、城中村改造、老舊小區(qū)改造等可以并行，保障房屋的維修管理。

對(duì)于物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，包括“房屋養(yǎng)老金”制度在內(nèi)的三項(xiàng)制度的建設(shè)，或也能助推其在房屋建設(shè)、維修、改造、保險(xiǎn)等全周期管理中提供服務(wù)，在提升小區(qū)居住品質(zhì)的同時(shí)，為物業(yè)服務(wù)找到更多的盈利點(diǎn)。

此前，市場(chǎng)上已有較為典型的案例。如業(yè)內(nèi)熟知的北京勁松北社區(qū)，在第三輪改造時(shí)引入愿景集團(tuán)參與。在改造構(gòu)成中，愿景集團(tuán)投資3000萬(wàn)元并延伸出“物業(yè)+養(yǎng)老”的模式，2019年改造完成后實(shí)現(xiàn)了小區(qū)品質(zhì)的改善。

2020年，武漢江漢區(qū)政府與萬(wàn)科物業(yè)“萬(wàn)物云城”探索了另一種老舊小區(qū)社區(qū)綜合治理的新模式。即雙方成立合資公司，打包管理99個(gè)老舊小區(qū)，進(jìn)行停車(chē)位、公共設(shè)施維修等改造和后期管理，相關(guān)資金支出由財(cái)政經(jīng)費(fèi)、居民物業(yè)費(fèi)分別承擔(dān)約40%，其余20%則通過(guò)小區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)及有償服務(wù)彌補(bǔ)。

中信證券2023年6月發(fā)布的研報(bào)曾指出，“我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不僅使用率不高，而且分布嚴(yán)重不均。由于維修資金本身和房屋造價(jià)綁定，一些次新房的養(yǎng)老金賬戶殷實(shí)，但相當(dāng)數(shù)量的老舊小區(qū)缺乏養(yǎng)護(hù)資金來(lái)源?！?/p>

中信證券認(rèn)為，存量房屋運(yùn)維更新，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策中最積極、最可持續(xù)的新亮點(diǎn)，“只有在制度層面建立養(yǎng)老金制度，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的體檢，住宅物業(yè)管理才能真正成為永續(xù)現(xiàn)金流的輕資產(chǎn)服務(wù)藍(lán)海行業(yè)。”