新房銷售量下降態(tài)勢未改，同時土地成交規(guī)模持續(xù)收縮，從而導(dǎo)致新房供應(yīng)規(guī)模也保持在低位。

　　“金九銀十”素來是房地產(chǎn)市場的銷售旺季，期間，房企做足營銷工作，積極推盤促銷，通過優(yōu)惠政策和活動吸引購房者。每年9、10這兩個月，房企的供應(yīng)量和銷售業(yè)績通常也會明顯優(yōu)于其他月份。

　　然而值得注意的是，今年“金九”，房企的推盤積極性卻一般。究其原因，與市場上銷售下行態(tài)勢未改，新房庫存較高，去化周期拉長，土地成交規(guī)模收縮，房企資金存壓等一系列因素有關(guān)。

　　推盤積極性不足

　　近日，房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，9月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積703萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降59%，絕對量顯著不及二季度月均水平，與一季度月均699萬平方米基本持平。

　　分城市來看，僅一線城市供應(yīng)量將環(huán)比增長10%，三四線同環(huán)比近乎腰斬。

　　一線城市中，北京、廣州兩個城市集中放量，新房供應(yīng)量環(huán)比分別增長28%、33%，上海、深圳新房供應(yīng)量的同環(huán)比均處于下降態(tài)勢，其中，深圳降幅較大，環(huán)比下降22%，同比下降70%，供應(yīng)量或?qū)⒉蛔?000套。

　　二線城市供應(yīng)量環(huán)比微跌5%，同比降幅超6成，分化持續(xù)加劇。其中，西安、長沙單月供應(yīng)量較大，超過50萬平方米，環(huán)比增長4%和79%。寧波、重慶、廈門三個城市的供應(yīng)量雖然不及50萬平方米，但環(huán)比增幅較大，分別為660%，79%，32%。剩下的二線城市供應(yīng)量基本都保持同環(huán)比齊降態(tài)勢，即便是前期熱度較高的成都、杭州，9月的新房供應(yīng)量也出現(xiàn)環(huán)比下降，房企推盤積極性并不高漲。

　　相比于一、二線城市，三、四線城市新房供應(yīng)量則顯著回落，同、環(huán)比降幅均在4成以上?？硕鹧芯恐行姆Q，因低迷行情影響，三、四線城市基本都處于去庫存階段。

　　明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，以前的房地產(chǎn)市場，淡旺季分明，年后有“三月小陽春”，延續(xù)到“五月黃金周”；六月至八月市場逐漸回歸平淡，九月又重回高峰，“金九銀十”由此而來。之所以有旺季，一方面與旺季期間房企集中推盤帶來的聯(lián)動效應(yīng)有關(guān)，另一方面，在這些旺季，前面幾個月淡市的需求積累爆發(fā)。而這幾年疲軟的市場需求，將所有的波峰波谷熨平，“金九銀十”成色不再。今年八月份以來，新政的效果逐漸減弱，樓市的熱度重新回落，房企對九月的成交沒抱太大期待。

　　去化壓力是主因

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對第一財經(jīng)表示，“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季來臨，但今年房企的推盤積極性不如以往，主要還是受目前市場下行壓力影響?！靶路夸N售量下降態(tài)勢未改，同時土地成交規(guī)模持續(xù)收縮，從而導(dǎo)致新房供應(yīng)規(guī)模也保持在低位，加之房企目前的資金壓力，導(dǎo)致房企在推盤方面更加謹(jǐn)慎。”

　　廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經(jīng)表示，“金九”開發(fā)商推盤供應(yīng)積極性不高，背后的主要原因在于開發(fā)商手里的庫存待售房源比較多，另外，開發(fā)商新盤去化率整體也比較低，去化周期比較長。據(jù)他統(tǒng)計，目前市場上大概有一半的新房是2024年之前就上市的庫存?！斑@樣的情況下，如果開發(fā)商仍然推新盤，銷售不暢的情況下，只會導(dǎo)致市場預(yù)期更差，而且還會拉長開發(fā)商資金回款的周期。開發(fā)商當(dāng)前的首要目標(biāo)是先把手里的房子賣掉。”李宇嘉說。

　　李宇嘉也表示，在其調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前開發(fā)商推盤的節(jié)奏也發(fā)生了變化：“以前是以樓棟為單位推出房源，現(xiàn)在有的樓盤則開始以樓層為單位，步子邁得比較小，這與9月房企推盤積極性不足的邏輯一致，背后的原因都是市場上庫存較高，開發(fā)商去化困難?！?/p>

　　新房市場整體去化速度放緩，去化周期拉長，已是事實。9月上旬，房地產(chǎn)中介機構(gòu)深圳中原的二級市場營銷高峰論壇上，中原地產(chǎn)大陸區(qū)二級市場戰(zhàn)略中心總經(jīng)理任壯表示，在2016、2017年房地產(chǎn)市場行情好的時候，全國29個重點城市新房住宅項目開盤首周的去化率平均在70%左右，此后逐漸下降。今年“517政策”后，全國首付比例整體下調(diào)，市場行情好轉(zhuǎn)，周度平均去化率升至33%。隨著“517”新政效應(yīng)減弱，8月，該數(shù)值已回落至29%。

　　房地產(chǎn)研究機構(gòu)中指研究院測算結(jié)果顯示，截至2024年7月，全國住宅“已開工未售庫存”為25.2億平方米，其中“竣工未售庫存”為3.8億平方米。盡管庫存量有所下降，但從出清周期來看，目前“已開工未售庫存”的出清周期約為3.4年，且呈現(xiàn)上升趨勢，去化壓力較大。

　　中指研究院認(rèn)為，盡管當(dāng)前的庫存規(guī)模有所下降，但是與2016~2017年市場庫存規(guī)模回落不同的是，2016~2017年的情況是“市場銷售提升、庫存水平下降，去化周期縮短，市場庫存壓力緩解”，而目前“雖然市場庫存水平下降，但銷售持續(xù)低迷，去化周期仍呈延長態(tài)勢，市場庫存壓力攀升”。

　　今年5月以來，“去庫存”已成為房地產(chǎn)的重要施策方向，多個城市相繼發(fā)布了收儲房源征集公告，但受收購價格、資金成本、房源錯配等因素影響，國企收儲“去庫存”模式整體仍處于探索階段。

　　中指研究院認(rèn)為，我國房地產(chǎn)銷售仍面臨調(diào)整壓力，市場仍處于筑底階段，“去庫存”政策若在未來幾個月加快落地節(jié)奏，將對房企現(xiàn)金流改善及居民預(yù)期將產(chǎn)生積極影響。住房端，國企收儲是最直接的去庫存手段，但政策細(xì)節(jié)仍有待優(yōu)化，落地節(jié)奏有待加快。土地端，盤活存量土地、優(yōu)化土地供應(yīng)是主要政策方向，其中退地置換或成為改善土地庫存結(jié)構(gòu)的一種有效方式。

　　劉水表示，市場需求端，一線城市限購政策存在較大優(yōu)化空間，同時繼續(xù)下調(diào)房貸利率、提高房貸利息抵扣個稅幅度等或成為需求側(cè)政策優(yōu)化方向，從而進(jìn)一步降低居民購房成本。整體來看，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的來臨，房企仍需充分把握這一時機，積極應(yīng)對市場挑戰(zhàn)以達(dá)到快速去化的目的。