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　　來源：地產(chǎn)K線

　　文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

　　首創(chuàng)城發(fā)董事長劉永政，又多了一個新身份。

　　8月21日，首創(chuàng)集團公告，賀江川因到達(dá)退休年齡，不再擔(dān)任董事長職務(wù)。劉永政接替為首創(chuàng)集團的新任董事長，并不再擔(dān)任首創(chuàng)集團總經(jīng)理職位。

　　首創(chuàng)集團是首創(chuàng)城發(fā)母公司，成為首創(chuàng)集團董事長，劉永政無疑又向上走了一步。而這，距離他成為首創(chuàng)城發(fā)董事長還不足一年半。

　　這一年多來，劉永政帶領(lǐng)下的首創(chuàng)城發(fā)，還是給外界帶來了些不一樣的成績。

　　前不久，華夏首創(chuàng)奧萊REIT在上交所上市了。

　　從去年12月開始申報，到路演，再到正式上市，這單以濟南首創(chuàng)奧萊項目和武漢首創(chuàng)奧萊項目作為頂層資產(chǎn)的消費REITs，歷時近九個月，最終敲開交易所大門。

　　當(dāng)輕資產(chǎn)成為行業(yè)的流行詞，商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs被認(rèn)為是房企在存量時代的第二增長曲線。這對首創(chuàng)城發(fā)更是如此。

　　2021年11月，首創(chuàng)城發(fā)對首創(chuàng)置業(yè)（首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司）進行吸收合并，首創(chuàng)置業(yè)于香港聯(lián)交所退市，成為首創(chuàng)城發(fā)全資子公司。

　　同年，首創(chuàng)城發(fā)與首創(chuàng)集團進行內(nèi)部資源整合，首創(chuàng)集團將持有的首創(chuàng)經(jīng)中（天津）投資有限公司（首創(chuàng)經(jīng)中）、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司（首創(chuàng)新城鎮(zhèn)）及北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限公司（北京綠基）等資產(chǎn)注入首創(chuàng)城發(fā)。

　　由此，以城市綜合開發(fā)、城市綜合運營及城市更新升級三大業(yè)務(wù)板塊作為主營業(yè)務(wù)的首創(chuàng)城發(fā)誕生了。首創(chuàng)城發(fā)，宣布從傳統(tǒng)開發(fā)向城市運營轉(zhuǎn)身。

　　此次華夏首創(chuàng)奧萊REIT的上市，被首創(chuàng)城發(fā)看作是一個里程碑事件。

　　在華夏首創(chuàng)奧萊REIT的上市儀式，劉永政就表示，華夏首創(chuàng)奧萊REIT不僅是首創(chuàng)奧萊業(yè)務(wù)發(fā)展的新起點，也是中國奧萊發(fā)展史上的重要里程碑。

　　不過，從業(yè)績表現(xiàn)看，首創(chuàng)城發(fā)重組的這三年并不是十分如意。

　　其近日披露的中期報告顯示，2024上半年，首創(chuàng)城發(fā)營業(yè)收入88.63億元，同比下降了14.94%；實現(xiàn)凈利潤-33.91億元、歸母凈利潤-36.87億元。

　　去年上半年，首創(chuàng)城發(fā)凈利潤-17.69億元，歸母凈利潤-19.72億元，今年前六月利潤虧損進一步擴大。

　　雖然歸母凈利潤虧損，但今年上半年，首創(chuàng)城發(fā)少數(shù)股東卻實現(xiàn)了2.96億元的正向利潤，比去年同期的2.03億元還有所增長。

　　拉長時間來看，2021、2022、2023年，首創(chuàng)城發(fā)分別實現(xiàn)營業(yè)收入356.29億元、253.76億元、256.97億元，實現(xiàn)歸母凈利潤6.07億元、-8.78億元、13.94億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，在2022年，首創(chuàng)城發(fā)就開始出現(xiàn)了較大虧損，但在2023年扭虧為盈。查閱其2023年度報告，首創(chuàng)城發(fā)在去年實現(xiàn)正向盈利并不是來自經(jīng)常性業(yè)務(wù)，而是通過出售資產(chǎn)錄得了較大的投資收益。

　　去年12月，首創(chuàng)城發(fā)及其控股股東首創(chuàng)集團以99.68億元的交易對價，將首創(chuàng)經(jīng)中（首創(chuàng)經(jīng)中（天津）投資有限公司）51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了經(jīng)中合創(chuàng)（北京）城市建設(shè)合伙企業(yè)（有限合伙）。交易完成后，首創(chuàng)集團、首創(chuàng)城發(fā)合計持有首創(chuàng)經(jīng)中剩余的49%股權(quán)。

　　經(jīng)中合創(chuàng)由首創(chuàng)集團聯(lián)合北京國有資本運營管理有限公司、北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司、北京能源集團有限責(zé)任公司三家北京市屬企業(yè)共同出資設(shè)立。該合伙企業(yè)目前由首創(chuàng)集團直接持股40%。

　　得益于這起出售，首創(chuàng)城發(fā)在2023年錄得的投資收益高達(dá)98.89億元，同比增長了885.94%。最終維持了首創(chuàng)城發(fā)在該年度的正向利潤。值得一提的是，這個數(shù)字是首創(chuàng)城發(fā)該年度歸母凈利潤的7倍多。

　　而今年上半年，首創(chuàng)城發(fā)錄得的投資收益為-3.82億元。

　　重組三年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是首創(chuàng)城發(fā)營收的主要來源。2024年1-6月，該公司房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入75.09億元，占比84.72%；土地一級開發(fā)1.21億元占比1.37%；城市運營11.08億元，占比12.5%；其他1.25億元，占比1.41%。

　　而近年來，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，房企毛利率持續(xù)下降，首創(chuàng)城發(fā)整體的毛利率水平更受到明顯影響。2021年度、2022年度、2023年度，該公司的毛利率分別為19.37%、12.87%、5.83%。2024年1-6月，其毛利率更下降至1.99%。

　　期內(nèi)，首創(chuàng)城發(fā)土地一級開發(fā)、其他業(yè)務(wù)均保持30%以上的毛利率水平，城市運營板塊更高達(dá)56.23%。但房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)錄得-7.04%的毛利率水平，也就是說，首創(chuàng)城發(fā)上半年基本上是虧本賣房。而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比最大，這極大地影響了該公司整體的毛利率水平。

　　在2024年度信用評級報告中，中誠信國際表示，首創(chuàng)城發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)板塊毛利率仍處于低位，對綜合毛利率仍造成一定負(fù)面影響，同期公司計提了一定規(guī)模的存貨減值，對公司利潤形成部分侵蝕，整體盈利能力仍需持續(xù)改善。

　　去年，首創(chuàng)城發(fā)的董監(jiān)高人員發(fā)生了多起變更，原董事長李松平也在當(dāng)年3月離任，取而代之的是，劉永政成為首創(chuàng)城發(fā)董事長。

　　李松平還曾是首創(chuàng)集團黨委副書記、董事、總經(jīng)理，于2016年成為首創(chuàng)置業(yè)董事長。2021年首創(chuàng)城發(fā)重組首創(chuàng)置業(yè)后，李松平順理成章成為了首創(chuàng)城發(fā)的董事長。

　　成為首創(chuàng)城發(fā)董事長的劉永政，如今已身兼多職。

　　除了是首創(chuàng)集團、首創(chuàng)城發(fā)董事長，劉永政還兼任首創(chuàng)生態(tài)（北京首創(chuàng)生態(tài)環(huán)保集團股份有限公司）、首創(chuàng)置業(yè)（首創(chuàng)置業(yè)有限公司）董事長，以及京港地鐵（北京京港地鐵有限公司）、京港十六號線（北京京港十六號線地鐵有限公司）副董事長。

　　其擁有法律碩士學(xué)位，在首創(chuàng)集團內(nèi)部擔(dān)任過多個重要職位，包括審計法律部副經(jīng)理、法律部總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理等。

　　劉永政成為董事長并不再擔(dān)任總經(jīng)理后，目前，首創(chuàng)集團的官網(wǎng)，并沒有顯示總經(jīng)理是誰。僅披露了蘇朝暉、孫寶杰、鄧文斌、李伏京4位副總經(jīng)理。

　　一肩多挑的劉永政，如今面臨的一大問題，是如何將首創(chuàng)城發(fā)從虧損的狀態(tài)中拉回正軌。