上周五（8月30日），重磅消息突至，地產(chǎn)板塊迎來久違爆發(fā)，萬科A、保利發(fā)展等龍頭房企盤中一度漲停，代表A股龍頭地產(chǎn)行情的地產(chǎn)ETF（159707）場內(nèi)價格摸高近8%，收盤仍大漲4.68%迎來長陽。資金聞訊而動，順勢布局地產(chǎn)板塊，數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)ETF（159707）上周五獲751萬元資金凈流入！

　　消息面上，外媒報道稱有關(guān)部門正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許存量房貸轉(zhuǎn)按揭。針對此消息預(yù)期，市場各方機(jī)構(gòu)對此進(jìn)行了研判。

　　國盛證券直言，現(xiàn)階段存量房貸利率確有調(diào)降的必要與空間，調(diào)降的空間約在50-100bp，預(yù)計(jì)分批次調(diào)降概率大，具體調(diào)整仍需要銀行市場化配合故而落地仍需一定時間，落地調(diào)節(jié)過程也需要時間。從影響的角度看，存量房貸利率調(diào)整將在中長期緩解提前還貸壓力，增強(qiáng)居民信心，對居民的購房決策產(chǎn)生積極的影響。

　　方正證券表示，新增貸款利率自2024年5月起，全面進(jìn)入3%利率時代，存量和新增利率差距導(dǎo)致市場上提前還貸的現(xiàn)象加劇，在此背景下存量房貸下調(diào)空間較大。2023年11月央行提到，首套存量房貸利率約4.27%，結(jié)合今年以來LPR的下降，目前存量房貸利率平均水平預(yù)計(jì)約4%。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，假設(shè)后續(xù)存量房貸下調(diào)幅度為50BP（上輪2023年8月降約75BP），按照100萬房貸，等額本息，30年期限測算，居民月供減少約280元，每年將減少還款額約3360元，進(jìn)而節(jié)約家庭剛性支出，提振各鏈條消費(fèi)，減輕二手房拋售壓力，有助于房價回歸穩(wěn)定。

　　58安居客研究院院長張波接受采訪時表示，存量房貸利率下調(diào)去年已有，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，通過降低存量房房貸利率，優(yōu)化商業(yè)性個人住房貸款利率，不僅可以有序調(diào)整優(yōu)化銀行資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場秩序，還可進(jìn)一步減輕已購群體經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，并有助于釋放其消費(fèi)潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

　　基本面看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍在持續(xù)筑底中。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房企銷售額1-8月累計(jì)同比跌幅持續(xù)收窄，8月單月環(huán)比下降，同比降幅走擴(kuò)。1-8月百強(qiáng)房企全口徑銷售額25869億元，累計(jì)同比-38.6%，較1-7月-39.7%的跌幅收窄1.1pct；8月單月全口徑銷售額2725億元，環(huán)比10%，同比-27.8%，同比跌幅較7月單月-20.5%有所走擴(kuò)。

　　展望后市業(yè)績，國金證券表示，地產(chǎn)市場預(yù)期已充分降低，拐點(diǎn)或?qū)⒃?025年出現(xiàn)。隨著此前低毛利甚至虧損項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)完畢，部分房企業(yè)績負(fù)擔(dān)減輕。當(dāng)2021H2后獲取的高毛利項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，同時政策不斷支持助力行業(yè)銷售逐步企穩(wěn)，2025年以后頭部央國企和改善型房企的毛利率有望率先實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。

　　展望板塊交易機(jī)會，中金公司建議把握政策預(yù)期提振可能帶來的交易機(jī)會。從更長視角展望，我們判斷未來1-3 年高庫存對房價帶來的壓力仍存，企業(yè)經(jīng)營端的歷史包袱仍有待消化，走出去庫存、去杠桿的周期有待時日。在盈利和凈資產(chǎn)端改善空間有限的情形下，出現(xiàn)長期趨勢性投資機(jī)遇的概率不大；但中短期內(nèi)政策潛在調(diào)整仍可能帶來一定的交易性機(jī)會。

　　布局央國企及優(yōu)質(zhì)房企，建議重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)ETF（159707）。資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場12只頭部優(yōu)質(zhì)房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢，前十大成份股權(quán)重超9成，央國企含量高！地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。

　　數(shù)據(jù)來源：滬深交易所、中證指數(shù)公司、Wind等。

　　風(fēng)險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整，其回測歷史業(yè)績不預(yù)示指數(shù)未來表現(xiàn)。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的該基金風(fēng)險等級為R3-中風(fēng)險，適宜平衡型（C3）及以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預(yù)測、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資須謹(jǐn)慎。