購房政策的黃金窗口期已開啟。

　　上海正式取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)樓市稅收新政也一并落地。

　　11月18日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），一是明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；二是明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)?！锻ㄖ纷?024年12月1日起施行。

　　具體來看，關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅，《通知》明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

　　按照上述規(guī)定，上海取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。其他個(gè)人所得稅方面的政策未作調(diào)整，例如出售滿五唯一住房免征個(gè)人所得稅等。

　　關(guān)于個(gè)人出售住房增值稅，根據(jù)住建部等發(fā)布的相關(guān)新規(guī)，持有滿2年后出售免征增值稅；不滿2年的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。此前，即便持有房源滿2年，非普宅出售時(shí)也需繳納增值稅。

　　以上兩項(xiàng)新政有效降低了房東的房屋銷售成本。舉例來看。一名房東手中有一套面積150平方米、買入總價(jià)800萬的房源，在持有3年后，以總價(jià)1000萬賣出，在原政策下，則需要繳納增值稅（1000-800）*5%=10萬元；新政后無需繳納增值稅。個(gè)稅方面，該套房房東現(xiàn)在只要支付1000*1%=10萬；調(diào)整前則需要收1000*2%=20萬。也即新政之后，上述房源出售后，房東可以少繳納20萬元稅費(fèi)。

　　關(guān)于個(gè)人購買住房契稅，此前，上海執(zhí)行的契稅標(biāo)準(zhǔn)為首套房契稅90平方米及以下1%、90平方米以上1.5%，二套房無論面積多少都為3%。

　　新政后，上海個(gè)人購房契稅優(yōu)惠政策與全國統(tǒng)一，也即，購買首套房面積為140平方米及以下的，按1%征收契稅；140平方米以上的，按1.5%征收契稅。購買二套房，140平方米以上的，按1%；140平方米以上的，按2%征收。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政之后，在上海認(rèn)購140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，這基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購房需求，有力支持了購房消費(fèi)行為。對(duì)于購置二套房，新政執(zhí)行的契稅標(biāo)準(zhǔn)減負(fù)效應(yīng)也較為明顯，例如認(rèn)購1000萬總價(jià)的住房，新政前契稅最高需30萬，新政后最低可為10萬，即直接減少20萬。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)的取消以及相關(guān)稅收政策的調(diào)整，將有效保持上海二手房市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，進(jìn)一步鞏固和強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期及信心。

　　“這些政策雖然不是新增內(nèi)容，但恰是市場(chǎng)各方所期待的內(nèi)容?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，當(dāng)前買賣雙方之間在價(jià)格上有所僵持。新政在交易環(huán)節(jié)給房東省下幾十萬的稅費(fèi)，買家在契稅上也得到減免，省下了一定支出，如此一來，雙方在價(jià)格談判上有了更大的回旋余地，促成交易的難度也隨之下降。新政為二手房成交保持相對(duì)高位繼續(xù)發(fā)揮支持力量。

　　9月末“滬七條”發(fā)布以來，上海的購房需求進(jìn)一步得到釋放，二手房市場(chǎng)成交表現(xiàn)亮眼，繼6月份后，10月份的成交量再度站上2萬套。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，上海二手房?jī)r(jià)格也已由連續(xù)下跌轉(zhuǎn)為環(huán)比小幅上漲。

　　二手房的活躍態(tài)勢(shì)在11月份繼續(xù)保持。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月17日，上海二手房成交已經(jīng)達(dá)到1.5萬套，連續(xù)三周的雙休日單日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都破千套。

　　盧文曦表示，前期受政策利好推動(dòng)，剛需項(xiàng)目交易活躍，而普宅和非普宅差異弱化對(duì)大戶型房源是利好，該類型產(chǎn)品交易成本降低，利好改善需求釋放，這樣可以形成熱點(diǎn)接續(xù)。

　　“所有利好全部?jī)冬F(xiàn)后，買家出手速度或會(huì)加快，二手房市場(chǎng)的這股交易熱情有望延續(xù)到年底?！北R文曦預(yù)計(jì)，隨著交易量維持在高位運(yùn)行，二手房的價(jià)格有望得到鞏固，加快筑底進(jìn)程。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，從去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財(cái)稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放，當(dāng)前上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入歷史最為寬松階段。

　　“購房政策的黃金窗口期已開啟?！眹?yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前疊加一系列利好的購房政策和環(huán)境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費(fèi)成本低等，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將持續(xù)釋放。

　　中指研究院上海分析師劉卓維表示，上海此次稅收政策調(diào)整一方面是為了貫徹落實(shí)中央、國務(wù)院的決策部署，另一方面也是對(duì)“929滬七條”中相關(guān)舉措的完善。該政策的出臺(tái)降低了個(gè)人所得稅以及購房契稅支出，使得交易成本更加合理，同時(shí)能更好地滿足居民的置換需求，尤其是改善性住房的置換需求，增強(qiáng)了市場(chǎng)參與者的信心，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。