近日，我國相關(guān)部委陸續(xù)發(fā)布多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求，同時降低土地增值稅預(yù)征率下限，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)困難。
此次稅率調(diào)整僅涉及部分稅種，稅負(fù)因交易性質(zhì)和所在城市而有所不同，其目標(biāo)是通過降低企業(yè)和個人的稅收負(fù)擔(dān)及遵從成本，激發(fā)市場交易熱情，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需新平衡。從內(nèi)容看，優(yōu)惠政策的首要目標(biāo)是吸引改善型用戶入市，比如將現(xiàn)行享受1%低契稅稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。
在過去樓市需求火爆年代，我國傾向于鼓勵建設(shè)小戶型住宅，并提高大戶型住宅的稅率以抬高購買門檻。但是，隨著我國樓市供需關(guān)系發(fā)生變化，改善型需求的比重日益增加。這是因?yàn)樵缙谫徺I小戶型的住戶經(jīng)過一定時間資金積累，具有了購買大戶型的能力以改善居住環(huán)境，這種潛在的有效購買力與需求應(yīng)該優(yōu)先釋放出來。而且，目前我國也積極鼓勵生育，二胎家庭也越來越多，對居住面積的要求更多。
優(yōu)惠政策的第二個特點(diǎn)是優(yōu)先釋放一線城市的改善型購買力。從內(nèi)容上來看，征稅面積標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)、普宅標(biāo)準(zhǔn)的取消均指向一線城市，即北京、上海、廣州、深圳4個城市。政策明確了這4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。此前，這四個城市第二套90平方米以上140平方米以下契稅稅率為3%，高于全國標(biāo)準(zhǔn)的2%，目前可以節(jié)省2%的稅率成本。
在增值稅方面，在城市取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。
這次針對一線城市的稅率調(diào)整意義重大。因?yàn)橐痪€城市的房價高，從而稅負(fù)也相應(yīng)更重。針對一線城市的減稅可以實(shí)實(shí)在在地節(jié)省購房成本，尤其是對于改善型需求而言，面積越大，單價越高，節(jié)約稅負(fù)更多。以上海為例，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，符合條件的一線城市持有2年以上、5年以上住房可分別免征增值稅、個人所得稅，一套1000萬價值的二手房交易可能減免約70萬元稅費(fèi)。北京購買總價500萬元的第二套房，過去契稅成本是15萬元，現(xiàn)在如果面積不超過140平方米，契稅按照1%收取是5萬元，比過去減少了10萬元。
此次稅率調(diào)整還將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點(diǎn)。在地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要開發(fā)商提前預(yù)繳土地增值稅。在樓市火熱的時候，這部分預(yù)征資金不會給開發(fā)商壓力。但是，現(xiàn)在開發(fā)商普遍面臨流動性問題，土地增值稅預(yù)征率下限下調(diào)0.5個百分點(diǎn)，有助于緩解或者減輕開發(fā)商的資金壓力。取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，未來也會部分降低一線城市開發(fā)商的拿地成本。
本輪稅收優(yōu)惠政策將一線城市的改善型需要作為促進(jìn)市場交易的抓手，因?yàn)橐痪€城市的稅率成本較高，改善型需求較多，大戶型供給較少，能夠通過稅率調(diào)整（降低成本）來促進(jìn)部分改善型需求的釋放。在控制增量的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)大戶型市場的供需平衡，從而起到穩(wěn)定市場價格的作用，并對整個城市的房產(chǎn)交易市場產(chǎn)生積極影響。
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一線城市的預(yù)期與交易改善后會將氣氛向二三線城市傳遞，從而起到四兩撥千斤的作用。但是，信心恢復(fù)既需要更多政策支持，也需要耐心等待政策效果的顯現(xiàn)。目前看，一系列增量政策后，一線城市交易量正在持續(xù)增加，需求不斷釋放。
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