來源：@國際金融報微博

十月末的上海正值深秋，寒氣漸起，相比主城區(qū)，臨港片區(qū)的體感溫度更低幾分，像極了趙凡（化名）此刻的心情。

趙凡是臨港新片區(qū)的一名業(yè)主，半個月前，他以商品房預(yù)售合同糾紛將開發(fā)商上海昇澄置業(yè)有限公司（下稱“昇澄置業(yè)”）告上法庭，原因是他覺得自己在新房銷售過程中遭遇了交易欺詐。截至目前，案件還在審理階段。

訴訟涉及的樓盤是中建玖海云天，這是中建玖合（隸屬中建二局）在上海臨港新片區(qū)打造的一個超級大盤，擁有5個小區(qū)、3601套住宅，當(dāng)初宣傳文案將其描述成“臨港首個高品質(zhì)住宅社區(qū)”“熱銷紅盤”“綠建三星住宅”。

堆砌出的賣點被現(xiàn)實打回原形。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，2022年3月首開至今，兩年半時間中建玖海云天的網(wǎng)簽去化率還不足85%。而“砸”在手里的不是只有項目，還有口碑。

今年以來，關(guān)于中建玖海云天的各類維權(quán)消息不斷曝出，違規(guī)降價、質(zhì)量整改、返傭難結(jié)……負面輿情不斷蔓延，這家上海土地市場的新玩家信譽斷崖式瓦解。

臨港折戟后，中建玖合將陣地轉(zhuǎn)向上海核心區(qū)域。

今年9月，其以63.66億元的價格摘得靈石社區(qū)094a-14地塊，刷新了大寧單價“地王”紀錄。

這是大寧板塊核心區(qū)域最后一塊涉宅用地，中建玖合想要借此打個翻身仗，但購房者是否還愿意為這樣一家開發(fā)商買單？

豪賭臨港

2021年2月，想要在華東開疆拓土的中建玖合來到上海，斥資32.86億元摘下了浦東區(qū)臨港書院社區(qū)的兩宗涉宅地，這是其在申城的第一站。而后其乘勝追擊，4個月后以37.4億元的價格拿下了兩宗位于頂尖科學(xué)家社區(qū)的涉宅地。

很明顯，中建玖合瞄準的是在臨港工作、通過人才引進政策落戶的高精尖人群，他們有購買力，有房票，還有置業(yè)的剛性需求。

上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦告訴記者，彼時受人才落戶政策放開等利好影響，臨港新片區(qū)成為上海樓市的熱門板塊，開發(fā)商和購房者皆聞風(fēng)而來，“另一方面是其他地方地塊難獲，所以只能拿這里了”。

拿地半年后，書院社區(qū)地塊被打造為中建玖里書香，當(dāng)時的推廣文案里介紹說，“所在的臨港新片區(qū)目標15年內(nèi)建成世界濱海城市，GDP產(chǎn)值達到1萬億元?！?/p>

2021年12月，玖里書香首開（書香龍庭），推出356套房源，去化256套，實現(xiàn)銷售額約6.93億元，后又陸續(xù)開盤4次，總計推出房源2090套。玖海云天則是在2022年3月16日首開（科茵蘭庭），至今兩年多的時間里開盤13次，項目共有5個小區(qū)，房源合共3601套。

手握五千六百多套房豪賭臨港，倘若一切順利，中建玖合會借此在上海站穩(wěn)腳跟。但事與愿違，初來乍到的中建玖合為此付出了高昂的學(xué)費。

臨港地處上海遠郊，距離上海市中心的人民廣場相隔近80公里，雖有政策支持，但距離遠位置偏，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活配套尚有待完善。政策熱潮下，臨港新片區(qū)供應(yīng)井噴，如玖海云天所屬的103片區(qū)就有鵬瑞云璟灣、大名城映玥/映暉、上實聽海等多個項目，競爭激烈。疊加房地產(chǎn)市場下行，上海樓市轉(zhuǎn)冷，臨港泡沫逐步破滅，成為上海去化的重災(zāi)區(qū)。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月22日，玖里書香網(wǎng)簽去化率為74%，已售1546套，可售房源仍有544套；玖海云天已售3008套，尚有593套可售，去化率83.53%。

價格亂賣

這已經(jīng)是中建玖合大舉開啟分銷、對購房者返傭返現(xiàn)讓利得來的結(jié)果。

以玖海云天為例，2022年3月開盤時，該項目的銷售均以備案價為準，李芳（化名）就是在那個時候以約330萬元的價格購入了一套新房，是買在最高點的業(yè)主之一。

次年，玖海云天開始推出備案價95折+送家電（價值8600元左右）的優(yōu)惠，汪華（化名）在8月購買了一套面積100平方米的新房，由于原本說好的彩電無貨，售樓處改贈了一部Iphone14pro，另外還從中介處得到了5萬元的返傭。他說當(dāng)時銷售人員出示的一房一價表上明確顯示，房價向下浮動的空間為5%，因此汪華認為95折優(yōu)惠是合理范圍，肯定不會再降。

同年10月，邱爽（化名）以320萬元的總價購買了一套住宅，他享受到的折扣是95折+來自開發(fā)商的8萬元購物卡返現(xiàn)+5萬元傭金返現(xiàn)。大概一個月后，邱爽又介紹朋友認購了一套新房，這時優(yōu)惠力度繼續(xù)加大，變?yōu)?5折+28萬元的現(xiàn)金返現(xiàn)+10萬元傭金返現(xiàn)。

按其所言，現(xiàn)金返現(xiàn)是在付首付時通過第三方公司以代發(fā)勞務(wù)費的形式直接打款至購房者賬戶。算上傭金返現(xiàn)，邱爽朋友合共收到了38萬元的返現(xiàn)，將近邱爽的三倍。

亦有購房者向記者表示，中介銷售一套房子的傭金是28萬元，其中平臺抽8萬元，剩余20萬元則是中間人與客戶按比例劃分，“最高能返到17萬元左右，得看談判能力”。

以此來看，由于去化困難，分銷商給業(yè)主們的返傭比例不斷調(diào)整加大，一名中介說當(dāng)前自己給出的返傭比例是70%，對應(yīng)13萬元左右。

“亂賣”很快引起了老購房者的不滿，在他們看來，不斷加碼的返現(xiàn)金額實際上是開發(fā)商在變相降價，他們覺得自己受到了欺詐，想要討個公道。

談到這里，汪華十分氣憤，他說自己本不著急買房，彼時玖海云天的銷售人員信誓旦旦保證95折是最低折扣，并直言項目后期會漲價，配合虛假售罄等營銷方式，汪華最終認購了一套房源。2024年4月，知曉降價、理清楚情況后的汪華開始去找案場銷售交涉，但未得到有效處理。

質(zhì)量堪憂

幾乎是同一時間段，玖海云天大面積出現(xiàn)質(zhì)量問題，包括地庫漏水、外立面鼓包、外墻脫落等，其中科璟雅居、科宸云筑及科瀾觀邸三個小區(qū)是重災(zāi)區(qū)，甚至有的樓棟外立面存在多次返修的情況。這種情況下，玖海云天被相關(guān)部門勒令整改，這期間所有的優(yōu)惠政策全部暫停，直至修復(fù)完畢。

記者注意到，今年5月，有業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板平臺上留言要求退房，原因是其所購買的玖海云天商品房還未交付，外立面就已經(jīng)出現(xiàn)大面積開裂起鼓，開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意要在墻面開槽，破壞墻面整體性，與原設(shè)計圖紙嚴重不符，增加未來漏水隱患。

彼時浦東新區(qū)區(qū)委網(wǎng)信辦回應(yīng)稱，針對業(yè)主反映的質(zhì)量問題，有關(guān)部門已下發(fā)整改文書，責(zé)令建設(shè)單位落實整改，目前整改方案已制定，后續(xù)將跟進監(jiān)督項目整改落實情況。

數(shù)位業(yè)主向記者表示，2024年3月左右，玖海云天多幢樓出現(xiàn)外立面起鼓開裂的情況，陸續(xù)有業(yè)主開始找開發(fā)商溝通。一份時間標注為3月13日的會議紀要顯示，經(jīng)各方技術(shù)人員認定，外立面裝飾面層起鼓開裂現(xiàn)象為涂飾面質(zhì)量問題，結(jié)構(gòu)基層無其他質(zhì)量問題，維修方案是將起鼓開裂膩子及涂料層剔除后進行修補。

“打補丁”式的維修沒能得到業(yè)主們認可，那段時間，不少樓棟幾乎體無完膚，業(yè)主們說不懂開發(fā)商為什么要采用開槽填膠補漆的方式修補，拒絕全鏟重修。

同年5月，開發(fā)商又發(fā)布了一則聲明，稱經(jīng)專項會議討論，認為導(dǎo)致外墻局部起鼓開裂的原因是PC板塊之間的正常變形及溫度變化導(dǎo)致應(yīng)力集中在板縫位置釋放，進而促使抹灰層和涂料層發(fā)生形變，令飾面層產(chǎn)生起鼓和裂紋。這份聲明給出的結(jié)論與3月份的完全不同，矛盾的說法加深了業(yè)主們的疑慮，他們認為開發(fā)商掩蓋了真實原因，并從公布的外墻節(jié)點施工做法中尋到了端倪。

按整改圖紙所示方案，維修人員會先將PC板縫處的外墻抹灰、飾面層進行切槽，再用外墻專用改性硅酮密封膠進行封閉，而被切槽的涂料飾面層則是由膩子以及抗裂砂漿抹灰構(gòu)成的。這一點不符合相關(guān)要求。2020年，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會印發(fā)《上海市裝配整體式混凝土建筑防水技術(shù)質(zhì)量管理導(dǎo)則》，其中明確指出“所有接縫處不得采用灌漿料等材料封閉，不應(yīng)采用抗裂砂漿、面磚等剛性材料覆蓋”。

而后，業(yè)主們與開發(fā)商就引入第三方檢測進行開會討論，最終依舊無疾而終，且部分修補后的樓棟又出現(xiàn)了二次開裂、鼓包。梅雨季期間，玖海云天多個小區(qū)房間及車庫滲水、發(fā)霉；9月的臺風(fēng)也是個考驗，那時科璟雅居有樓棟外墻開始脫落，多處樓面出現(xiàn)裂痕，科宸云筑樓面再次起鼓，存在高空墜落風(fēng)險。

訴訟不斷

領(lǐng)導(dǎo)留言板平臺上，關(guān)于玖海云天的投訴不在少數(shù)，更多“子彈”射向了違規(guī)降價。

今年1月，有業(yè)主稱自己當(dāng)初花費近330萬元購買玖海云天，但是近期同等位置、房型、面積的房源總價下降近50萬元，經(jīng)實地探訪發(fā)現(xiàn)，售樓處以非公開形式（并要求相關(guān)方簽訂保密協(xié)議），通過返傭金、購物卡等方式大幅度、大范圍降價，嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序，“對于老業(yè)主無法接受如此貶值，請相關(guān)部門嚴查核實，給老業(yè)主一個交代（補償或退房）！”

對于類似投訴，浦東新區(qū)區(qū)委網(wǎng)信辦一一回復(fù)，稱有關(guān)部門已經(jīng)約談開發(fā)商，要求企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)自覺維護市場秩序，嚴格遵守相關(guān)管理規(guī)定，不得違規(guī)降價銷售、破價銷售，并做好營銷、宣傳工作，規(guī)范用語，不得虛假宣傳、營造低價“噱頭”，目前相關(guān)部門已在進一步偵查中。

但直至目前，打折依舊在繼續(xù)，力度也仍在加大。社交平臺上，分銷商們不斷釋放關(guān)于玖海云天的優(yōu)惠信息，甚至有中介在近日強調(diào)，當(dāng)前240萬元可以買到精裝修的三房準現(xiàn)房，“中建玖海云天返現(xiàn)58個，還是現(xiàn)房小區(qū)”“原先300個沒折扣，現(xiàn)在是既打折又返現(xiàn)”。

忍無可忍的業(yè)主們只得將開發(fā)商告上法庭。

天眼查信息顯示，截至目前，昇澄置業(yè)共涉及司法案件19起，其中買賣合同糾紛及商品房預(yù)售合同糾紛占比近70%，僅今年10月就有4起案件進入審理程序。

案件正在審理階段的趙凡告訴記者，打官司其實很費心力，從委托律師到開庭就已經(jīng)花了小半年時間，且他在與其他業(yè)主的溝通中得知，2022年8月后的購房合同有修改，新增了關(guān)于價格的免責(zé)條款，業(yè)主不得要求變更、解除合同，而自己的合同中沒有這兩項，他質(zhì)疑這是開發(fā)商在為后期的返現(xiàn)活動做準備，“后面的業(yè)主可能會因為這個條款吃虧”。

還有業(yè)主奔走在起訴的路上。正著手準備行政訴訟的汪華同步發(fā)出了拒收房通知，另有數(shù)名業(yè)主也表達了同樣的意愿，稱正在等律師發(fā)函。

隨著中建玖合轉(zhuǎn)戰(zhàn)靜安，臨港存在的種種問題，未來是否也會出現(xiàn)在靜安項目上？