專題：存量房貸利率如何調(diào)降？央行房地產(chǎn)金融新政多箭齊發(fā)

　　降低存量房貸利率的時(shí)間表來了！

　　中國人民銀行9月29日發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制（下稱公告）；同日，市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議（下稱倡議）。

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　　如何調(diào)整？

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　　具體來看，倡議明確，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，對于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。

　　據(jù)中國證券報(bào)記者了解，批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

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　　借款人最快何時(shí)可以享受批量下調(diào)存款房貸利率？

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　　倡議明確，2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

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　　借款人利率可降至什么水平？

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　　倡議明確，批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將在LPR上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸加點(diǎn)幅度降至不低于-30BP。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，由于重定價(jià)日的不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會有所差異。批量調(diào)整后的利率下降主要是加點(diǎn)幅度下降至-30BP所致。重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

　　借款人根據(jù)下方的“重定價(jià)日位于不同區(qū)間的房貸加點(diǎn)調(diào)整后利率示例”，可以查看自己調(diào)整后在不同時(shí)間段的利率水平。

　　比如，某借款人的重定價(jià)日為每年5月1日，則可以看下方表格的倒數(shù)第二行，在2024年5月1日-2024年10月30日，利率為3.95%+調(diào)整前加點(diǎn)；在2024年10月31日至重定價(jià)日，利率為3.95%-30BP；在重定價(jià)日至下一個(gè)重定價(jià)日前一日，利率為最新LPR-30BP。

　　此外，對于固定利率存量房貸，以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點(diǎn)形式，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為-30BP。

　　例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%=LPR+15BP，再將15BP調(diào)整為-30BP。

　　對于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，調(diào)整后的加點(diǎn)幅度需不低于下限。

　　例如，北京二套房貸利率政策下限為，五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點(diǎn)下限為-5BP，五環(huán)以外二套房貸的加點(diǎn)下限為-25BP。相應(yīng)的二套房貸在批量調(diào)整時(shí)，加點(diǎn)分別調(diào)整為-5BP和-25BP。

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　　借款人可省多少錢？

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　　業(yè)內(nèi)專家計(jì)算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

　　如果考慮到央行政策利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

　　“存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進(jìn)一步降低房貸利息支出，提升居民消費(fèi)意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，提振信心?！鄙鲜鰧＜曳Q。

　　此外，批量調(diào)整完成后，預(yù)計(jì)存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸會明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。

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　　商業(yè)銀行將如何開展工作？

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　　倡議明確，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準(zhǔn)備工作，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

　　中國證券報(bào)記者了解到，四大行擬于10月12日通過官網(wǎng)、微信公眾號等渠道發(fā)布實(shí)施細(xì)則及相關(guān)事宜。

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　　未來利率可調(diào)整至什么水平？

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　　公告建立了存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制，如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當(dāng)存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行協(xié)商，申請將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

　　自2024年10月起，每季度第一個(gè)月，人民銀行將在官方網(wǎng)站公布上個(gè)季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率，供銀行和借款人參考。?

　　值得一提的是，此次公告規(guī)定借貸雙方可以協(xié)商確定重定價(jià)周期。公告明確，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場報(bào)價(jià)利率。

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　　新發(fā)放房貸時(shí)重定價(jià)周期如何選擇？

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　　為提高貨幣政策傳導(dǎo)效率，人民銀行取消對個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。

　　對于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自2024年11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期。重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。

　　需要說明的是，業(yè)內(nèi)專家提示，在利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

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　　存量房貸是否可以調(diào)整重定價(jià)周期？

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　　記者從某國有銀行了解到，自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可協(xié)商調(diào)整重定價(jià)周期。

　　對于存量房貸，在10月的批量調(diào)整階段，若一對一協(xié)商重定價(jià)周期，將嚴(yán)重影響批量調(diào)整進(jìn)度，拖延借款人享受低利率的時(shí)間。因此，商業(yè)銀行應(yīng)優(yōu)先調(diào)整存量房貸利率的加點(diǎn)幅度，暫不調(diào)整重定價(jià)周期，使借款人盡早享受較低利率。