專題：存量房貸利率如何調(diào)降？央行房地產(chǎn)金融新政多箭齊發(fā)

　　1．此次公告發(fā)布的背景是什么？

　　答：為疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，中國人民銀行于2019年8月改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，促進(jìn)貸款利率及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化。在改革完善LPR形成機(jī)制過程中，我們充分考慮商業(yè)性個(gè)人住房貸款（以下簡稱房貸）涉及面廣、期限長、受到公眾高度關(guān)注等特點(diǎn)，發(fā)布中國人民銀行〔2019〕第16號(hào)公告，明確了房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，使較長合同期限房貸的利率能夠隨市場(chǎng)利率調(diào)整，對(duì)推動(dòng)房貸利率市場(chǎng)化、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但隨著利率市場(chǎng)化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強(qiáng)烈，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。

　　為貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，回應(yīng)群眾關(guān)切，中國人民銀行發(fā)布〔2024〕第11號(hào)公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)降低存量房貸利率。

　　2．當(dāng)前房貸利率定價(jià)機(jī)制的問題是什么？如何完善？

　　答：根據(jù)合同約定，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點(diǎn)幅度無法反映借款人信用、市場(chǎng)供需等因素變化，一旦市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。隨著利率市場(chǎng)化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同。

　　2023年8月，為充分響應(yīng)群眾訴求，本著急用先行的原則，中國人民銀行會(huì)同金融監(jiān)管總局引導(dǎo)商業(yè)銀行，采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調(diào)整了存量房貸利率，取得較好效果。但由于現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制下加點(diǎn)幅度不能自主調(diào)整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴(kuò)大。商業(yè)銀行將通過行業(yè)自律協(xié)調(diào)一致，對(duì)符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。但上述方式治標(biāo)不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場(chǎng)化改革，在維護(hù)合同嚴(yán)肅性的同時(shí)，破除制度性障礙，促進(jìn)商業(yè)銀行、借款人雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　3．此次公告調(diào)整優(yōu)化的主要內(nèi)容是什么？

　　答：中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)主要進(jìn)行了如下優(yōu)化：一是允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。后續(xù)，市場(chǎng)競爭機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。

　　二是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。

　　4．公告發(fā)布后，存量房貸利率將如何調(diào)降？

　　答：市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將發(fā)布倡議，引導(dǎo)商業(yè)銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調(diào)整。各商業(yè)銀行將發(fā)布有關(guān)公告和批量調(diào)整細(xì)則，統(tǒng)一調(diào)降房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理，具體請(qǐng)及時(shí)關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺(tái)發(fā)布的有關(guān)信息。批量調(diào)整完成后，借貸雙方還可按照中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。